别买错!香港“资产压舱石”面积段:120-180㎡豪宅,十年年均涨7%

香港 120-180㎡豪宅正以 “资产压舱石” 的姿态站稳市场，十年年均 7% 的涨幅数据背后，是刚需与稀缺性的精准匹配，更成为高净值人群穿越周期的优选。这一面积段既规避了小户型增值天花板，又摆脱了超大面积豪宅的流动性桎梏，在 2025 年楼市分化期尤为凸显价值韧性。

涨幅数据的含金量在市场对比中愈发清晰。中原地产近十年数据显示，120-180㎡豪宅均价从 2015 年的 18 万港元 /㎡升至 2025 年的 36.5 万港元 /㎡，复合年均涨幅达 7.3%，跑赢恒生指数同期 4.1% 的涨幅。反观 200㎡以上超豪宅，十年年均涨幅仅 4.8%，且 2022 年楼市回调时跌幅达 19%；而 80㎡以下小户型虽短期租金回报率亮眼，但十年累计涨幅比 120-180㎡低 18 个百分点。以中环 “天汇” 项目为例，150㎡户型 2015 年成交价 2800 万港元，2025 年同户型二手成交达 5800 万港元，涨幅精准贴合 7% 的年均水平。

供需缺口是支撑涨幅的核心动力。香港规划署数据显示，2015-2025 年新增住宅中，120-180㎡户型占比仅 12%，而同期对应需求占比却达 27%。核心区缺口更为显著，港岛南区该面积段年均供应量不足 50 套，2025 年三季度挂牌量较去年减少 32%，供需比降至 1:4.5。这种失衡源于土地稀缺性 —— 如浅水湾近十年仅出让 3 宗住宅用地，其中 120-180㎡户型占比不足 20%，长江实业浅水湾道 90 号项目此类户型开盘即售罄，足见市场渴求。

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高净值客群的稳定流入构成需求基石。“高才通” 政策落地以来，A 类申请者（年收入 250 万港元以上）中 62% 选择购置 120-180㎡物业，这类客群既需要三房两卫的家庭空间，又看重核心区资源配套。以九龙塘 “剑桥花园” 160㎡户型为例，近三年成交客群中 “高才通” 人士占比达 58%，月租 4.2 万港元，租金回报率 3.2%，实现 “资产增值 + 稳定现金流” 双重收益。此外，新资本投资者入境计划将住宅纳入投资门槛，120-180㎡豪宅因流动性强、涨幅稳健，成为逾六成申请者的首选。

抗跌性与流动性的双重优势更显 “压舱石” 特质。2022 年香港楼价整体下跌 15%，而 120-180㎡豪宅跌幅仅 8.3%，较 200㎡以上户型少跌 10.7 个百分点；2025 年楼市回暖期，该面积段反弹速度比小户型快 23%，中环、浅水湾等核心区域房源挂牌至成交平均仅需 45 天，是超豪宅流通周期的 1/3。持有成本优势同样突出，以 4000 万港元的 150㎡物业为例，“撤辣” 后印花税减免 120 万港元，按 1.89% 按揭利率计算，月供较 2022 年减少 3.2 万港元，进一步降低持有压力。

从资产配置逻辑看，120-180㎡豪宅精准平衡了 “稀缺性” 与 “实用性”。小于 120㎡的户型难以满足高净值家庭的空间需求，而超过 180㎡则面临 “空间溢价缩水” 问题 ——190㎡户型的单价通常仅为同项目 160㎡户型的 92%，且租金增幅不成正比。在香港土地供应持续紧张、人才政策持续发力的背景下，120-180㎡豪宅的供需缺口将进一步扩大，十年年均 7% 的涨幅逻辑有望延续。对投资者而言，这类物业既是抵御市场波动的安全垫，更是分享城市发展红利的优质载体，其 “资产压舱石” 地位短期内难以撼动。

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