香港楼市回暖啦!普通房涨得猛,豪宅更是卖爆了

最近逛香港房产中介门店，明显能感觉到热闹劲儿回来了 —— 咨询电话响个不停，周末看房的人排着队，连之前冷清的豪宅售楼处，都成了高净值人群的 “打卡地”。这不是错觉，数据和市场动态都在说明：香港楼市真的 “回春” 了，而且涨势比不少人预期的更猛，尤其是豪宅，简直是 “一骑绝尘”，成了这次回暖的 “领头羊”。

先说说整体楼市的回暖信号，最直观的就是成交量和成交价 “双涨”。香港土地注册处的数据显示，2025 年第二季度，全港私人住宅买卖合约登记量达到 1.2 万宗，同比去年同期涨了近 60%；成交价也跟着往上走，差饷物业估价署的私人住宅售价指数，第二季度环比涨了 3.2%，这是近三年来单季度最大涨幅。之前观望的买家开始出手，比如新界元朗的一个二手小区，30 平米的小户型，去年底挂牌 280 万港元没人问，今年 4 月挂 310 万港元，不到一周就被人买走了，房东还说 “要是再等等，可能还能多卖 5 万”。

为什么楼市突然 “热” 起来？关键是政策和经济的 “双加持”。2024 年香港全面撤销楼市 “辣招”，不管是本地买家还是内地、外籍买家，都不用再交额外的买家印花税，买一套 1000 万港元的房子，比之前省了 150 万港元，这直接降低了购房门槛。而且 2025 年香港经济回暖明显，第一季度 GDP 同比增长 3.5%，金融、贸易行业景气度回升，上班族收入稳了，买房的信心也回来了。还有房贷利率，目前香港主流银行的按揭利率降到了 2.2%-2.5%，比 2023 年的 3% 以上低了不少，月供压力小了，不少刚需族趁机上车。

不过这次回暖最亮眼的，还得是豪宅市场，简直是 “独领风骚”。中原地产的数据显示，2025 年第二季度，香港千万港元以上的豪宅成交量达到 1800 宗，同比涨了 85%，其中 5000 万港元以上的超级豪宅，成交量更是翻倍。比如港岛中西区的一套顶层复式，实用面积 200 平米，带私人泳池和中环全景，去年报价 1.8 亿港元没成交，今年 5 月以 2.1 亿港元卖出，半年涨了 3000 万港元，平均每平米涨了 15 万港元。还有九龙尖沙咀的海景豪宅，新盘开盘当天就卖了 70%，不少买家都是 “全款支付”，连贷款都不用，中介说 “现在豪宅不是‘选房’，是‘抢房’，稍微犹豫一下就没了”。

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豪宅为啥这么火？一方面是 “稀缺性” 更突出了。香港的豪宅大多集中在港岛半山、浅水湾、九龙尖沙咀这些核心地段，这些地方几乎没有新地可开发，新豪宅要么是旧楼重建，要么是容积率极低的低密度项目，供应量本来就少。比如浅水湾，近几年每年新增的豪宅不到 20 套，而全球想在香港配置豪宅的富豪却在增加，供需一紧，价格自然往上涨。另一方面，豪宅成了 “资产避险” 的选择，全球经济还有些不确定，不少高净值人群觉得 “持有核心城市的豪宅，比买股票、基金更稳”。比如内地的一些企业家、东南亚的富豪，最近都在香港入手豪宅，不仅是为了居住，更是为了资产保值，毕竟香港豪宅历来抗跌性强，2008 年金融危机、2020 年疫情时，跌幅也比普通住宅小很多，回暖时却最先涨起来。

普通住宅市场也不甘落后，尤其是 “刚需盘” 和 “改善盘” 涨得很稳。新界的屯门、沙田，九龙的观塘这些区域，500 万 - 1000 万港元的房子最受欢迎，因为性价比高，又能满足家庭居住需求。比如沙田的一个新盘，主打 80 平米的三居室，总价 950 万港元，带名校学位，开盘当天就卖了 90%，买家大多是有孩子的家庭，“之前担心房价跌不敢买，现在看到政策好、利率低，还有学位加持，就果断下手了”，一位刚签合同的买家说。而且这些区域的二手市场也活跃，不少业主看到市场回暖，开始小幅提价，但因为刚需还在，成交量没受影响，反而形成了 “量价齐升” 的良性循环。

不过也有人担心，楼市涨得这么猛，会不会又出现 “泡沫”？其实这次回暖和之前的 “爆炒” 不一样，更多是 “政策松绑 + 经济回暖 + 刚需释放” 的结果，尤其是豪宅，买家大多是 “全款” 或 “低杠杆”，投机性需求少，市场更稳健。中介也说，现在买房的人更理性了，会仔细算预算、看配套，不会盲目跟风，“比如有人本来想抢豪宅，算完持有成本（差饷、管理费）后，还是选了性价比更高的改善盘”。

总的来说，香港楼市这次 “回春” 是实实在在的，普通房跟着大环境稳步上涨，豪宅则凭借稀缺性和抗跌性 “一骑绝尘”。对想在香港买房的人来说，不管是刚需还是投资，都得结合自己的需求和预算 —— 刚需可以关注新界、九龙的性价比楼盘，投资则可以看看核心区的优质豪宅，但不管选哪种，都得提前做功课，毕竟买房是大事，理性判断才能不踩坑。

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