六连涨破局 14.5 万 /㎡:2025 香港楼市回暖的底层逻辑

2025 年 7 月的香港楼市，以一份亮眼的数据宣告复苏动能的全面释放：全港住宅成交均价攀升至 14.5 万港元 / 平方米，较 1 月低位上涨 4.2%，实现连续 6 个月环比回升，创下年内价格新高。更值得关注的是，这波涨势并非单点爆发 —— 土地注册处数据显示，7 月住宅买卖合约达 5766 份，同比激增 54.8%，量价齐升的态势打破了市场对 "虚涨" 的担忧。从利率中枢下移到人才需求补位，从政策红利释放到区域价值重构，多重合力正推动香港楼市从 "政策底" 扎实迈向 "市场底"。

利率下行周期的开启，成为撬动市场回暖的核心杠杆。随着美联储降息传导至香港市场，金管局已将基本利率降至 4.5%，三大发钞行同步下调最优惠利率 12.5 个基点，新造按揭实际利率从 3.5% 跌至 3.375% 以下，部分银行 H 按息甚至触及 2% 左右的低位。成本下降直接激活了观望需求：一套 1000 万港元的物业，按 30 年期贷款计算，月供较去年减少近 500 港元，而压力测试放宽后，月入 5.6 万港元即可通过审批，门槛降低 50%。这种利好在刚需市场尤为明显，300 万 - 400 万港元二手住宅 4 月注册量突破 1000 宗，创下 2016 年 11 月以来新高，正是印花税起征门槛放宽至 400 万港元、低价盘仅需 100 港元印花税的直接效应。

人才流入带来的 "需求补位"，为房价回升筑牢了长期根基。截至 2025 年 2 月，香港各类人才引进计划已批准 29 万宗申请，19.6 万人已到港定居，这批 "新香港人" 正催生大量居住需求。他们的置业偏好清晰且集中：600 万 - 700 万港元的中小户型成为首选，观塘、油尖旺等通勤便利区域因此受益，50 平方米以内小户型成交周期从 2 个月压缩至 35 天。租赁市场的火热更形成联动效应，7 月私人住宅租金指数报 196.3 点，连续 8 个月上涨，创下近六年新高，核心区小户型租金回报率回升至 3.7%，吸引不少投资客 "以租养贷" 入场。这种 "自住 + 投资" 的需求叠加，让成交量反弹具备了可持续性。

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政策红利的持续释放，为市场注入了关键信心。2024 年底的 "撤辣" 政策效应仍在发酵，内地买家在港置业成本大幅降低，6 月内地买家在一手、二手市场注册量达 1237 宗，创下 7 个月来高位。而 "新资本投资者入境计划" 将豪宅准入门槛从 5000 万港元降至 3000 万港元，直接激活中高端市场 ——3000 万 - 8000 万港元价位段房源成交量同比暴涨 31%，港岛南区浅水湾一线海景房呎价站稳 4.5 万 - 6 万港元。政策与市场的良性互动在新盘市场尤为突出，恒基、长实等房企的促销项目去化率普遍突破 70%，新盘成交占比升至 32%，进一步带动二手业主叫价信心回升。

值得注意的是，这波涨势呈现鲜明的 "价值分化" 特征，并非普涨行情。核心区与稀缺资源板块领涨态势明显：中西区顶级豪宅单价突破 5 万港元 / 平方尺，中环维港景豪宅三年累计跌幅远低于市场平均水平；启德、元朗等规划落地快的区域因北部都会区发展红利，房价涨幅领先。而屯门等库存压力较大的外围区域，涨幅仍相对滞后，部分项目需以价换量消化供应。这种分化恰恰说明市场日趋理性，资产价值更依赖区位配套、资源禀赋与需求承接力的支撑。

从 4 月触底反弹到 7 月创年内新高，香港楼市的六连涨绝非偶然，而是利率、政策、需求三大核心要素共振的结果。利率降到位打开了入场窗口，政策松绑激活了沉睡需求，人才到港补上了长期动能，这正是 "市场底" 形成的典型特征。对于购房者与投资者而言，当前市场已从 "政策刺激" 转向 "需求驱动"，核心区刚需盘与稀缺豪宅成为更稳妥的选择。随着 9 月美联储议息与《施政报告》等关键节点临近，若能迎来更多利好，全年楼价涨幅有望超出 2%-4% 的预期区间。在楼市周期的转折时刻，读懂这波涨势背后的逻辑，方能在回暖浪潮中把握精准的入场时机。

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