香港维多利亚港周边房子,每平米价格是多少?

维多利亚港周边的房子，是香港 “海景房” 的代名词。从港岛北岸的中环、铜锣湾，到九龙南岸的尖沙咀、红磡，只要能看到维港景色，房价就会比同区域非海景房高出 20%-50%。这里的每平米价格，不仅由地段决定，更由 “海景视野” 划分 —— 能看到全海景的房子单价能到 40 万港币，而只能看到一小片海景的房子，单价可能 “只要” 25 万港币。

港岛北岸的中环、金钟一带，是维港周边房价的 “天花板”。这里的房子能直面维港最核心的景观，从 IFC 大厦到尖沙咀钟楼的全景尽收眼底，每平米单价 35 万 - 45 万港币。中环半山的豪宅 “天汇”，一套能看到全海景的 120 平米房子，总价 5400 万港币，每平米 45 万港币，是目前维港周边单价最高的住宅之一。哪怕是楼龄 30 年的老房，只要窗户正对着维港，单价也能到 35 万港币。比如中环一套 60 平米的两居室，客厅窗户能看到维港夜景，总价 2100 万港币，每平米 35 万港币，比同小区非海景房贵 40%。

能在这里买房的，大多是跨国企业高管或富豪。他们看重的不仅是海景，更是 “身份象征”—— 住在中环维港边，意味着步行 10 分钟就能到国际金融中心上班，楼下就是私人会所。这类房子的租金也很惊人，100 平米的海景房月租金能到 15 万港币，租金回报率约 3.3%，虽然不算高，但业主更在意资产保值。有中介说，这里的房子很少挂牌出售，一旦出现房源，很快就会被熟客接手，根本不用公开推广。

铜锣湾、北角所在的港岛东区，维港周边房子的单价稍低，但依然属于 “高价梯队”。这里的海景不如中环开阔，部分区域会被建筑物遮挡，但依然能看到维港东段的景色，每平米单价 28 万 - 38 万港币。铜锣湾的 “维港颂” 小区，一套 80 平米的海景房，客厅阳台能看到维港和对岸的油尖旺区，总价 3000 万港币，每平米 37.5 万港币。北角的次新房 “海璇”，70 平米的两居室能看到部分海景，总价 2000 万港币，每平米 28.6 万港币，比铜锣湾便宜约 24%。

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这个区域的海景房更受 “改善型家庭” 欢迎。虽然单价高，但比中环低 15%-20%，而且周边有时代广场、崇光百货等商场，生活便利性强。70-90 平米的户型能做成三居室，适合有孩子的家庭。租金方面，80 平米的海景房月租金 10 万 - 12 万港币，租金回报率约 4%，比中环高一些，对 “以租养贷” 的投资者更友好。有业主算过：买北角 80 平米的海景房，月供 12 万港币，租金能覆盖 10 万，自己再补 2 万，压力比在中环小很多。

九龙南岸的尖沙咀、佐敦，是维港周边的 “性价比之选”。这里的房子能看到维港南岸的港岛建筑群，尤其是夜晚的灯光秀格外漂亮，每平米单价 22 万 - 32 万港币。尖沙咀的 “名铸” 小区，一套 90 平米的海景房，卧室窗户正对着维港，能看到中环摩天轮，总价 2880 万港币，每平米 32 万港币。佐敦的 “凯帆轩”，60 平米的两居室能看到部分海景，总价 1380 万港币，每平米 23 万港币，比尖沙咀便宜约 28%。

九龙南岸的优势是 “海景视野更开阔”。由于九龙南岸的建筑密度比港岛低，很多房子的海景不会被遮挡，而且到港岛坐地铁只要 10 分钟，比港岛北岸到九龙更方便。这里的租客以游客和外籍人士为主，短租需求旺盛，尤其是旅游旺季，90 平米的海景房日租金能到 6000 港币，一个月下来比长租多赚 30%。有投资者专门买佐敦的小户型海景房做短租，一年收益能到房价的 5%。

红磡、土瓜湾所在的九龙东段，维港周边房子的单价是 “入门级”。这里的海景属于维港东段，视野不如尖沙咀开阔，但胜在单价低，每平米 18 万 - 25 万港币。红磡的 “海滨南岸”，80 平米的三居室能看到维港和港岛东的景色，总价 1800 万港币，每平米 22.5 万港币。土瓜湾的 “翔龙湾”，70 平米的两居室能看到一小片海景，总价 1330 万港币，每平米 19 万港币，是维港周边单价最低的海景房之一。

这个区域的海景房很受 “首次置业者” 欢迎。1800 万港币能买到 80 平米的三居室，比尖沙咀同面积房子便宜 38%，首付 540 万港币，月供 8.1 万港币，夫妻两人月收入合计 16 万港币就能负担。而且红磡到九龙塘坐地铁 10 分钟，到中环 20 分钟，通勤不算太累。有年轻夫妻在这里买房：“虽然海景不是最好的，但每天早上拉开窗帘能看到一点海，就觉得很值，这是我们在香港扎根的开始。”

维港周边房子的单价，还会被 “海景比例” 影响。能看到 “180 度全海景” 的房子，单价比 “90 度半海景” 高 20%；“一线海景”（无遮挡）比 “二线海景”（有建筑物遮挡）高 30%。比如尖沙咀同一栋楼，20 楼的全海景房每平米 32 万港币，10 楼的半海景房每平米 26 万港币，差价 6 万港币。楼龄也是关键因素，10 年内的次新房比 30 年以上的老房贵 25%，比如北角 2015 年的海景房每平米 30 万港币，1990 年的同小区海景房每平米 24 万港币，虽然都能看到海，但新楼的户型、设施更符合现代需求。

买维港周边的房子，还要算上 “海景溢价” 的持有成本。同样是 100 平米的房子，海景房比非海景房每年的物业费高 1.2 万港币（每平米多 1 港币），而且转让时的印花税也更高。但对很多人来说，这种成本是值得的 —— 维港的海景是香港独有的资源，不会因为时间流逝而贬值。有业主说：“2010 年花 2000 万买的海景房，现在涨到 5000 万，就算物业费贵点，也比买非海景房赚得多。”

总的来说，维多利亚港周边房子的每平米价格，从 18 万港币（土瓜湾半海景老房）到 45 万港币（中环全海景次新房）不等。差价的核心是 “海景质量” 和 “地段便利度”—— 全海景、近地铁、楼龄新的房子，单价自然高；半海景、稍远、楼龄老的房子，单价更亲民。无论是自住还是投资，选择时都要想清楚：是为了每天看海的幸福感买单，还是更在意性价比。毕竟在香港，能拥有一套维港边的房子，哪怕只有 60 平米，也是很多人奋斗的目标。

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