豪宅投资降温?5000 万以上成交减 15%,中端市场成新热点。

最近不少投资者都在讨论一个现象：香港 5000 万以上的豪宅成交比之前少了 15%，山顶那套曾经 21 亿的大宅，去年更是以 7.9 亿低价成交，跌了足足 13 亿。于是有人慌了，问是不是香港楼市要凉了，连豪宅都没人要了？但要是真懂市场的话就知道，这根本不是整体降温，而是楼市的重心正在往中端市场转移，现在盯着 1000 万到 5000 万的中端盘，才是真正踩准了风口。

先说说豪宅成交回落的原因，这可不是需求没了，而是市场逻辑变了。过去买豪宅的很多是高净值人群，把房子当 “身份象征”，但现在大家更看重实际收益。就拿山顶的超级豪宅来说，每年物业费、税费这些持有成本就得 2000 万，租金回报率却不到 2%，还不如买优质金融资产划算。而且这类豪宅流动性太差，一套亿级物业平均要等 34 个月才能卖出去，资金被套牢的风险太高。加上美联储加息后，融资成本涨了不少，高杠杆炒豪宅的玩法早就行不通了，这才导致 5000 万以上的成交有所下滑。

但反观中端市场，那真是另一番热闹景象。中原地产的数据显示，“撤辣” 之后，5000 万以下的物业成交直接激增 42%，尤其是 1000 万到 3000 万的区间，占比都快到成交总量的一半了。这背后其实是需求在撑着，高才通计划带来了 7.5 万人才，这些人大多是金融、IT 行业的精英，预算刚好卡在中端盘的范围里。他们买房既要交通便利、配套齐全，又得控制总价，像启德、油尖旺的中端盘，自然就成了香饽饽。

政策红利更是精准砸在了中端市场上。之前印花税调整，400 万以下物业只要 100 块税费，直接带火了细价盘；后来投资移民门槛降到 3000 万，又让中产群体能布局港房，3000 万到 5000 万的中端豪宅成交量立马涨了 18%。还有按揭利率降到 2% 左右，一套 3000 万的房子，30 年能省近 60 万利息，这对中端买家来说吸引力太大了。开发商也看透了趋势，凯玥项目特意把呎价下调，主推 2000 呎左右的四房户型，结果 9 月单月就卖了好几套，内地客户还一口气买了三整层。

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更关键的是，中端盘的 “造血能力” 比豪宅强太多。差饷物业估价署的数据显示，私人住宅租金指数已经连涨 9 个月，中端盘的租金回报率普遍在 4% 以上，像油尖旺 50 平的地铁盘，月租能到 3 万，空置率还不到 4%，基本能实现 “以租养贷”。而且这类房子流动性好，成交周期大多在 3 到 6 个月，就算以后要换房，也不用担心卖不出去。就像我一个朋友，去年在沙田买了套 2000 万的三房，现在月租 2.5 万，回报率 5%，比他之前买的豪宅划算多了。

现在中端市场还有个明显的趋势，就是 50-60㎡的两居室成了新宠，咨询量比三年前涨了 40%。开发商把空间利用到极致，60㎡就能做出三居室，总价 800 万左右，首付 240 万，月供刚好卡在普通家庭能承受的范围里。这类房子不管是自住还是出租都抢手，租金回报率能到 4.5%，比大户型高 1.5 个百分点，简直是 “现金流神器”。

所以说，5000 万以上成交回落不是楼市不行了，而是市场更理性了。下半年随着《施政报告》可能出台新利好，加上 “金九银十” 的传统旺季，中端市场肯定还得涨。要是现在想入场，别盯着那些华而不实的豪宅了，重点看看启德、油尖旺这些区域，1000 万到 3000 万的地铁盘、学区盘，既能享受租金上涨的收益，又能搭政策红利的快车。毕竟在现在的市场里，稳稳的收益比虚无的 “身份象征” 值钱多了，跟着中端市场的热潮走，才是最聪明的选择。

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