香港“租者置其屋计划”是什么?租客能买公屋吗?

香港的房价地图始终勾勒着鲜明的价值梯度，2025 年三季度 “撤辣” 政策与低利率环境的双重作用下，这种区域差异愈发清晰。全城房价在多元市场力量中呈现稳步回暖态势，而从核心区到新界的价格跨度，更折射出这座城市资源禀赋的深层分布逻辑。在这张梯度分明的房价地图之外，“租者置其屋计划” 作为香港公共房屋体系的重要补充，为无力负担私人楼宇的公屋租户开辟了独特的置业路径，其运作逻辑与准入规则，恰好构成了理解香港住房保障与市场衔接的关键视角。

“租者置其屋计划”（简称 “租置计划”）是香港房屋委员会于 1998 年推出的专项置业计划，核心目标是帮助辖下公屋租户以可负担的价格购买现居单位，实现从 “租客” 到 “业主” 的身份转变。这一计划并非面向所有公屋租户，而是限定于纳入租置计划名录的特定屋邨 —— 自 1998 年推出至 2005 年终止的八年间，房委会共筛选出 39 个屋邨、逾 18 万个公屋单位纳入计划，涵盖新界屯门、元朗及九龙深水埗等多个区域，截至 2023 年中，这些屋邨的售出单位占比已达 54% 至 95%，成为许多普通港人圆置业梦的重要渠道。与 1970 年代推出的 “居者有其屋计划”（居屋）不同，租置计划的核心特征是 “以租转购”，租户购买的是已居住的成熟单位，而非新建的资助房屋，这种 “即买即住” 的属性大幅降低了置业的不确定性。

公屋租客能否购买所住单位，取决于三重核心条件：房屋资质、租住状态与排除条款。从房屋资质看，仅纳入租置计划名录的屋邨单位可售，且需为独立单元，排除了长者住屋计划的小型单位、福利用途单位以及与其他单元共用厨卫、入口的非独立单位。租住状态方面，租户需无违反租赁合同的记录，且处于正常租住状态，这一要求确保了交易的稳定性。值得注意的是，租置计划对申请人的家庭收入和资产净值未设上限，这与公屋申请时严格的收入审查形成鲜明对比，既覆盖了收入略有提升但仍无力购买私楼的租户，也为经济条件改善后仍希望保留社区资源的家庭提供了可能。2020 年起，房委会进一步加快未售租置单位的出售进程，将回收的租置单位纳入居屋及绿置居销售计划，供合资格绿表申请者购买，形成了资源循环利用的闭环。

租置计划的核心吸引力在于定价机制与折扣优惠带来的高性价比。单位定价以 “经调整重置成本” 为基础，即参考现时重建同类型单位的成本，并根据楼龄、位置等因素进行调整，且每两年会重新检讨调整一次。这种定价方式避开了私人楼宇的市场溢价，使得租置单位售价远低于同区域私楼。更具吸引力的是限时折扣政策：租户在屋邨纳入计划的首两年内，或新租户在租约生效日起两年内购买，可享受阶梯式优惠 —— 第一年购楼可获全额特别折扣，第二年则享受半额折扣，进一步降低了置业门槛。以新界屯门某租置屋邨为例，一套实用 500 呎（约 46.45 平方米）的两房单位，经调整重置成本价约 180 万港元，首年购买可享 30 万港元折扣，实际成交价仅 150 万港元，呎价约 3000 港元，不足同区域私楼呎价的 1/3。

购买过程中的费用结构与付款方式同样体现了 “惠民属性”。除房款外，租户需承担的额外费用包括印花税、转让契约注册费及律师费 —— 印花税按税务局估值计算，律师费若选择房委会合作律师则有固定标准，整体额外支出通常控制在楼价的 2% 以内。付款方式上，租户可选择一次性付款或按揭贷款，若选择贷款，房委会或合作银行会提供优惠利率，且首付比例可低至 10%，远低于私人楼宇首置人士的常规要求。以 150 万港元的单位为例，首付仅需 15 万港元，按 2025 年约 2% 的按揭利率计算，20 年期月供约 6500 港元，与同区域公屋月租金（约 3000 港元）相比虽有增加，但仍在多数租户的承受范围内。

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但租置单位的产权与流通性存在明确限制，这是租户置业前必须厘清的核心问题。从产权属性看，租户购买后获得的是完整产权，但需遵守五年内的转售限制：购买首两年内，业主若需转售，必须按合约价格卖回给房委会，并退还已享受的折扣优惠；第三至第五年，可选择卖回给房委会（按评估市值减去原折扣计价），或在支付补价（即原折扣的现值）后在公开市场出售。若未支付补价，业主也可在居屋二手市场出售给符合资格的绿表或白表申请者，无需补缴费用。五年限制期过后，房委会不再接受回售申请，业主支付补价后即可完全自由处置单位，包括在公开市场转售、出租或抵押，此时单位的流通性与私人楼宇基本一致。这种 “渐进式解禁” 的设计，既保障了资助房屋的福利属性不被滥用，也为业主保留了长期资产增值的空间。

成为业主后，日常支出结构的变化也需提前规划。租住公屋时，月租金已包含差饷（房产税）与物业管理费；购房后，这两项费用需由业主单独缴纳 —— 差饷由差饷物业估价署直接征收，物业管理费则用于小区日常维护与维修。不过房委会会为每个租置单位注资 1.4 万港元纳入小区维修基金，足以覆盖约十年内的大型维修费用，减轻了业主的后期负担。以实用 500 呎的单位为例，每月物业管理费约 800-1200 港元，季度差饷约 1500-2500 港元，每年相关支出约 1.5 万 - 2 万港元，需纳入家庭长期预算。

租置计划的价值不仅在于个体置业，更在于香港住房体系的 “阶梯式保障” 功能。对租户而言，它提供了介于 “廉租公屋” 与 “私人楼宇” 之间的中间选项：相比公屋，它赋予了资产所有权，让租户能分享物业增值收益；相比私楼，它以成本价与折扣优惠大幅降低了准入门槛。2025 年香港私人楼宇均价持续高企，新界偏远区域私楼呎价已达 1.12 万港元，而租置单位呎价仅 3000-5000 港元，这种价差使得租置计划成为刚需家庭的优选。香港大学经济学教授王于渐曾评价，租置计划通过 “公屋私有化” 实现了 “藏富于民”，让普通市民能通过置业成为有产阶级，这种资源转化对社会稳定具有深远意义。

在 2025 年低利率与 “撤辣” 政策的双重背景下，租置计划的吸引力进一步凸显。对符合条件的公屋租户而言，购买现居单位既能锁定低成本置业机会，又能避免购买私楼面临的高首付与高月供压力；对政府而言，租置计划既盘活了存量公屋资源，又减轻了长期房屋维护的财政负担。不过决策前仍需审慎评估：若计划短期内换房，五年转售限制可能带来不便；若收入不稳定，需充分考虑从 “租金” 到 “月供 + 税费” 的支出增长。

读懂租置计划的本质，是理解香港住房保障体系 “保障与市场并重” 的逻辑。它并非简单的 “公屋出售”，而是通过精准的资格限定、合理的定价机制与渐进的流通规则，在福利属性与市场属性之间找到了平衡。在梯度分明的香港房价地图中，租置计划为无力触及市场门槛的租户开辟了专属通道 —— 对符合条件的家庭而言，这不仅是一次置业选择，更是从 “租住” 到 “拥有” 的生活跨越，是香港住房体系温情与务实的生动体现。

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