香港豪宅价格暴跌,房地产黄金时代终结!

谁能想得到，房价全球顶尖的香港豪宅，竟也出现膝斩。

位于香港传统豪宅区的太平山顶，一栋豪宅实用面积达 1672 平米，配套近 930 平米花园和 260 平米停车位，挂了两年多，一直卖不掉，价格一降再降，现在终于卖出，但价格却跌了超过 6 成！九年前原房主买的时候花了大约 21 亿港币，而现在只卖出 7.9 亿港币，原地贬值 13.1 亿港币，约合 13 亿元，这种损失幅度即使身家百亿也得遭受重创。

按照实用面积计算，2016 年砸下 21 亿买入这栋豪宅，其单价就达到 126 万 / 平米！现在打了不到 4 折，在香港楼市也是前所未有。

在 2010 年前后十多年的房地产高峰时期，跑到香港举牌豪宅将单价刷爆全球记录的，多数都是彼时站在风口的地产大亨。

这栋豪宅的原实际持有人是房地产江湖的隐形富豪陈某天，他在 80 年代下海，90 年成立深圳祥祺集团，先是在深圳开发几个小区之后站稳脚跟，然后往香港、英国伦敦等地投资写字楼、酒店等商业地产。比较有名的，是 2013 年起，陈某天通过增持成为 “华南城”（全国多个核心城市都有华南城商贸综合体）的主要投资人之一，持股一度超过 14%。

在那个房地产上行的黄金时代，只要不傻、胆子够大，成功积累财富就是大概率事件，很多人以为是靠努力，但实际上最主要的是坐上了地产上行的电梯。

在上行阶段，高杠杆高负债是标配，金融机构也乐意于此，大部分贷款授信里面的风险提示都只是做做样子，操作层面最乐见的还是短期收益，而不是长期风险。

但当房地产开始下行的时候，一切就都变了。首先就是回笼资金变难，一众依靠高杠杆高负债垒起来的房地产帝国，瞬间遭遇资金链问题，资金链一断，高负债问题瞬间无限放大，直接成为压垮房企巨头的夺命雪崩。

其次是风险显现，金融机构看在眼里记在心里，因为大多数机构干的都是锦上添花的活，而不是雪中送炭，哪怕背后站着深铁的万科，如果没有强担保或增信措施的话，也没有哪个机构会愿意赌上自己的前途去填一个未知的窟窿。

这时候负债越高、规模越大的巨头，风险抵抗力反而越弱，包括恒大也是，负债高达 2.4 万亿，但 2021 年 12 月 3 号恒大一笔 2.6 亿美元的担保债务还不上，就导致恒大全面暴雷，当晚广东立即约谈许家印，紧接着应恒大请求，向恒大派出工作组。

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陈某天身家曾达到 335 亿，但比市面上知名的房地产大佬小太多，这可能也是他直到 2023 年才开始暴雷的主要原因，而且债务爆雷的核心原因还是源自房地产。一方面是他自己的房地产业务难以为继，另一方面是他投资的地产类项目暴雷，就好比华南城，高峰时期总资产超过 1200 亿，但其高峰时期扩张的 “商贸物流城” 模式遇上电商爆发，商铺、仓库租金收入跳水，2022 年深圳国资化身 “白马骑士” 在华南城深陷危机下驰援，但华南城仍然一步步躺进了 ICU。

资金流断裂，债务全面暴雷，2023 年 3 月因为 “断贷”，上面那栋原价 21 亿港元的豪宅被东亚银行接管、挂牌出售，但因为市场持续遇冷，直到最近，最终降价超 62%，以 7.9 亿甩卖。

一个小区的最低价就是打折最狠的那个，这也是前几年楼市回调的时候，很多小区抱团保卫房价的原因。现在太平山顶这个豪宅降价 62% 甩卖，不知道那一片其他豪宅业主是不是特别 “想静静”。

要知道，之前许家印的三栋别墅被接管，在 2024 年其中两栋以 9 亿挂牌，相较 15 亿估值降低 40%，另一栋以 4.48 亿甩卖，也 “才” 降价 50%。陈的豪宅跟许家印的都在太平山顶，而且比许的更豪，但这才刚过去一年多，价格上却降价超 62%！虽然都有拍卖还债的因素，但最重要的核心，其实是在于香港楼市也撑不住了。

香港豪宅市场自 2021 年见顶后普遍下跌约 30%，部分跌幅在 35%-40%，银主盘（被银行接管）额外会再降低 15%-20%。当潮水退去之后才知道谁没穿裤衩，许家印是，这个陈也是。

市场上行阶段，牺牲品质和风险大肆扩规模、增负债，但企业做大之后却没有将负债降到安全线以内。楼市一下行，高杠杆高负债瞬间成为房企巨头的催命符，同时也造成一地鸡毛。

而反观李嘉诚这种老钱，你可以在道德层面鄙视他，但绝不能怀疑对方的眼光，做地产，他没有恒大许家印、碧桂园杨家搞得那么大，甚至连他们的零头都没有，但最终呢，这些人如同昙花一现很快坠落，李家始终稳坐富豪行列。

这两年，从南到北，香港、东莞、北京，李嘉诚把旗下多地多处尾盘打 7 折清仓甩卖，显然也是嗅到了下行的风险。太平山顶的豪宅从降价 40%、50%，再到超 62%，就是最直观的体现。

当然，没有哪个地方政府会坐视不管，港府也同样，除了松绑买房政策，另外就是 “抢人”。一方面吸引人才赴港和留港工作，另一方面，香港公立大学录取外地学生的限额从 20% 提升到 40%，港漂和内地学生正在成为香港租房市场的中坚力量。他们可能撑不起香港房价，但一定能推高香港房租。

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