香港“撤辣”后房价涨了吗?政策对市场的作用

2024 年 2 月香港全面 “撤辣”—— 撤销额外印花税、买家印花税等实施 14 年的楼市调控措施，并未立刻催生房价普涨，却在利率下行与人才政策的叠加作用下，推动市场呈现 “量价企稳、结构分化” 的特征，其中新房凭借对政策红利的精准承接与产品优势，成为市场修复的核心动力。数据显示，2025 年 7 月香港住宅售价指数已回升至 288.1，超过撤辣初期水平，而新房售价指数涨幅（6.3%）是二手房（2.1%）的 3 倍，这种差异背后，是政策效力与产品价值的深度共振。

撤辣初期的市场反应印证了 “单一政策难改全局” 的规律。2024 年二季度，尽管一套 1000 万港元物业的交易成本较此前减少 150 万港元，内地买家占比从 15% 升至 24.2%，但住宅成交量仍从 4 月的 774.56 亿港元下滑至 9 月的 208.38 亿港元，房价指数持续走低。核心制约在于高利率与供应压力的双重对冲：当时 1 个月期 HIBOR 维持在 4% 以上，新造按揭利率高达 4.15%，月供压力未获缓解；同时市场潜在住宅供应达 10.9 万套，叠加商业楼宇 11.8% 的高空置率，市场信心难以快速修复。但新房市场已显现差异化韧性，2024 年一手私宅成交宗数同比增长 57.8%，远超二手房 13.8% 的增幅，启德、北部都会区等板块新盘去化率达 65%，显著高于市场平均水平。

2025 年政策效力的集中释放，始于利率下行与撤辣政策的协同发力。随着美联储降息信号传导，香港 1 个月期 HIBOR 从 4 月初的 4.07% 骤降至 5 月底的 0.58%，新造按揭利率最低降至 3% 以下，一套 1560 万港元的物业 30 年期利息可节省超 36 万港元。成本下降彻底激活了撤辣后积压的需求，形成 “政策降门槛、利率降成本” 的合力。新房成为这一合力的最大受益者：北部都会区大埔 “上然” 项目二期依托 “撤辣 + 低息” 组合，以 1000 万港元起售价入市即售罄，购房者中 80% 是首置年轻人；核心区中西区新房均价维持在 226300 港元 / 平方米，较撤辣前微涨 3.2%，而同区域二手房报价仅微升 0.07%。这种分化源于新房的产品适配性 ——92% 的新建住宅为实用面积小于 100 平方米的中小户型，恰好匹配利率下降后释放的刚需与改善需求。

政策对市场的重塑作用，更体现在需求结构的升级与区域价值的重构，而新房始终占据核心位置。撤辣后内地买家的回归极具代表性：这类群体占比从 10% 飙升至 40%，其中超半数选择启德、洪水桥等新兴区域的新房，看重 “全新品质 + 规划红利” 的双重价值。启德天泷项目推出的 800 套单位中，35% 被内地人才家庭购入，560 平方尺两居室成交价从撤辣初期的 620 万港元升至 682 万港元，半年涨幅 10%。人才政策的叠加效应同样显著，截至 2025 年 6 月，香港人才引进计划吸引超 22 万人抵港，其中 60% 优先考虑新房，北部都会区因科创产业导入，新房空置率始终低于 5%，较同区域二手房低 12 个百分点。这些长期自住需求成为新房价格的 “压舱石”，与二手房市场依赖本地置换需求形成鲜明对比。

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从市场修复的韧性来看，新房在政策传导中的抗风险优势尤为突出。2024 年撤辣后市场调整期，新房售价指数跌幅（4.2%）仅为二手房（7.2%）的 58%，核心区新房甚至逆势微涨；2025 年全球经济波动期间，中环、浅水湾等核心区豪宅新房价格仅微跌 1.2%，而二手房跌幅达 3.5%。这种差异源于三重优势：其一，新房实用率达 80%-85%，比二手房高出 10 个百分点，同等总价下实际使用空间更具吸引力；其二，智能门禁、节能建材等现代配置让新房租赁需求更旺盛，2024 年新房平均空置期仅 1.2 个月，比二手房缩短 50%，稳定的租金回报支撑房价；其三，银行对新房估值更乐观，空置风险评估更低，按揭减值率仅 2.3%，远低于二手房的 5.7%。

政策效力的延续性还体现在开发商的策略调整与供应优化上。撤辣后发展商精准捕捉市场信号，将推售重心转向政策利好集中的板块：北部都会区新盘占比从 2023 年的 28% 升至 2024 年的 41%，且普遍搭配 “首付分期 + 印花税补贴” 促销，进一步放大政策红利；核心区则主打稀缺性，中西区新盘供应占比不足 5%，却贡献了新房成交金额的 22%。这种 “新兴区拓量、核心区保价” 的策略，既承接了刚需与投资双重需求，又避免了供应过剩对价格的冲击，推动新房市场形成 “量价齐升” 的良性循环。

需要客观看待的是，撤辣政策并非万能钥匙，其效果存在显著的区域与物业分化。九龙东部分缺乏交通配套的新盘，即便空置率高达 21.3% 仍难去化，而相邻的地铁上盖新房去化率却达 89%；非核心区二手房因供需错配，2025 年 10 月全城报价较上月微跌 0.03%，多个区域跌幅超 0.1%。这恰恰说明，政策打开了市场大门，但最终决定价值的仍是物业本身的品质与区位 —— 核心区的次新盘、新兴区的地铁上盖盘、科创板块的人才适配盘，这三类新房在撤辣后房价年均涨幅达 4.2%，远超二手房的 2.8%。

香港撤辣后的市场演变，本质是 “政策松绑消除交易阻力、利率下行改善支付能力、人才新政补充刚需底盘” 的三角支撑过程，而新房凭借对现代需求的精准适配，成为这一过程的核心受益者。对购房者而言，撤辣后的市场信号已十分清晰：政策红利更倾向于能承接长期需求的优质资产，新房的产品优势、租赁韧性与增值潜力，使其在市场修复中占据先机。2025 年的楼市数据已经证明，那些能穿越政策周期的物业，永远是 “匹配真实需求、具备品质优势” 的新房。

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