内地人怎么样才能买到香港居屋?

香港居屋，全称“居者有其屋计划”，由前香港总督麦理浩爵士在1970年代推行，旨在为那些收入不足以购买私人楼宇，又不合资格或不愿意入住公屋的市民，提供实现住房梦的另一种选择。这些年来，居屋帮助无数香港中等收入家庭解决了住房难题，成为香港住房保障体系的重要一环。

按照常规的申请条件来看，内地人想要直接申请香港居屋，目前存在一定的障碍。因为申请香港居屋，申请人必须年满18岁，且为香港永久性居民。以2025年为例，单人申请居屋，月收入不得超过3万港元，资产不超过61.5万港元；两人家庭月收入不超过6万港元，资产不超过123万港元，以此类推，不同家庭人数对应不同的收入和资产限额 。同时，申请人个人或家庭还必须在香港无自有物业，哪怕是拥有丁屋都不符合申请条件。从这些要求可以明显看出，内地人由于不具备香港永久居民身份，无法满足居屋最基本的申请门槛。

不过，内地人也并非完全没有机会购买香港居屋，有一种特殊情况是可以实现的，那就是购买补过地价的居屋 。居屋在未补地价之前，性质属于资助房屋，业主必须自住 ，如果擅自出租属于违法行为，房屋署有权收回单位 。但当居屋补地价之后，就转变为私人住宅 ，此时内地人便可以正常购买 。补地价的计算方式，是向政府补回购房时的折扣差价，公式为补差金额等于当前物业市值乘以购房时折扣率 。比如，某人以71折购买的居屋，若当前物业市值500万港元 ，按此折扣购买时付了350多万港元 ，那么就需要补回140多万港元 。这补地价的金额通常不低，会显著增加购房成本，所以内地人在考虑购买补地价居屋时，一定要做好充分的资金预算 。

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如果内地人决定购买补过地价的香港居屋，在购房过程中还有一系列事项需要注意 。在资金方面，香港购房必须支付港币或美金，一般以港币为主 。所以内地购房者需要提前做好资金兑换与跨境转账安排 。常见方式是通过银行进行合法的外汇兑换和跨境汇款 ，但要严格遵守国家外汇管理规定 ，每人每年有5万美元的外汇额度限制 ，大额资金转移可能需要提供详细的资金来源证明等文件 。另外，也可以提前在香港开设银行账户进行资金操作，提前存入足够港币以满足购房支付需求 。

在贷款方面，内地购房者申请贷款时，需要向银行提供相关证明材料 。如果是固定收入者，需要提供近3个月工资单、银行流水及过往一年税单 ，银行会根据这些材料确认收入真实性，并结合税单判断收入纳税情况，以此评估还款能力 。对于自由职业者、企业主等收入不固定的购房者 ，银行通常会拉长收入查看周期，更全面地评估还款能力 。若以内地收入申请贷款购买3000万以下房子，最高按揭可达7成 。同时，如果能证明与香港有紧密联系，如在香港有直系亲属居住、在香港有商业投资等，可申请更高成数的按揭贷款 。此外，银行还会严格审查购房者的信用记录 ，良好的信用记录能增加贷款获批概率，还可能获得更优惠的利率 ，而不良信用记录则可能导致贷款申请被拒，或者提高贷款利率、降低贷款额度 。

在税费方面，香港购房税费按房价呈阶梯式上涨，从100港元印花税到最高4.25%不等 。例如购买价格450万港元的房子，需缴纳印花税6.75万港元；600万港元的房子，则需缴纳15万港元 。值得庆幸的是，自2024年2月28日香港特区政府全面“撤辣”，撤销多项住宅物业需求管理措施后，内地人士购房仅需缴纳从价印花税，与本地非永久居民一致 ，这大大降低了内地人的购房成本 。除了印花税，无论是购买一手房还是二手房，都需要通过律师楼完成相关手续，因此要支付律师费 ，一般1000万港元房价需支付1万港元律师费，具体费用会根据房产价格、交易复杂程度有所波动 。如果购买二手房，还需支付楼价1%的中介费 ，而购买新房一般无需支付中介费，因为开发商会向中介支付佣金 。

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