香港房价连涨2个月!10月微涨0.01%,市场底稳了?

当香港 10 月私人住宅售价指数环比微涨 0.01%，叠加中原城市领先指数创下 61 周新高，这场持续两个月的温和回升，正为历经调整的楼市释放出明确的底部信号。对购房者而言，0.01% 的涨幅看似微弱，实则是市场从 “筑底震荡” 转向 “企稳回升” 的关键拐点 —— 毕竟在差饷物业估价署数据中，1-8 月累计跌幅已收窄至 0.24%，较去年 6.53% 的跌幅形成鲜明对比，这种 “跌幅收窄 + 连续回升” 的组合，正是底部区域的典型特征。

房价企稳的核心支撑，源于量价齐升的市场动能。中原城市领先指数（CCL）最新报 140.27 点，较 5 月低位累计上涨 3.78%，其中大型屋苑指数更创 66 周新高，印证刚需与改善需求已实质性入场。成交量的爆发尤为关键：三季度内地买家入市宗数达 3797 宗，占整体成交的 25%，总金额突破 380 亿港元；本地市场同样回暖，10 月二手房成交量环比涨幅超 13%，600-1000 万港元刚需盘占比升至 45%。这种 “内地资金 + 本地需求” 的双重入场，让房价从 “被动止跌” 转向 “主动回升”。

需求端的结构性爆发，成为底部筑稳的核心动力。跨境通勤族率先受益于政策红利，深圳购房者李女士近期入手上水 “御林皇府” 两居室，“首付比去年少掏 100 万，月供 1.7 万比深圳同地段还低”，这类需求推动元朗、上水等跨境板块成交量环比增长 47%。“高才通” 人才群体同样活跃，截至三季度超 22 万高端人才抵港，带动九龙塘、启德等次新盘成交占比升至 34%，某投行从业者张先生的选择颇具代表性：“之前怕高位接盘，现在看到利率跌破 3%，又有人才政策加持，果断入手 800 万港元单位。”

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政策与资金面的双重托底，进一步夯实底部基础。按揭成数放宽至七成后，1000 万港元房产首付从 500 万降至 300 万，叠加 H 按封顶息 2.95% 的低利率，30 年总利息可节省 34 万港元。更关键的是，非永居免缴 15% 额外印花税的政策持续发酵，三季度普通话拼音买家入市金额人均达 1002 万港元，较上半年显著提升。瑞银指出，这些政策红利正逐步转化为市场需求，2026 年初有望迎来全面企稳。

市场的结构性分化更显底部特征。核心区域已率先启动回升，港岛中西区地铁上盖项目 9 月均价较 6 月上涨 2.3%，中环豪宅成交占比环比提升 3.2%；而新界偏远区域跌幅收窄至 1.2%，呈现 “核心领涨、边缘企稳” 的健康态势。从产品看，100㎡以下小户型成交量同比增长 17%，租金收益率达 2.7%，与按揭利率形成 “以租养贷” 循环，成为刚需首选；2000 万以上豪宅则吸引高净值人群抄底，毕竟当前价格较 2021 年峰值仍低 27%，估值优势显著。

尽管仲量联行提示短期仍有开发商平价推盘的可能，但这更多是去库存的短期策略，而非趋势性下跌。中原地产预测，CCL 有望在四季度挑战 143.02 点，距离当前仅差 1.96%。对购房者而言，当下正是 “低位择机” 的黄金窗口：刚需族可把握元朗、屯门的地铁刚需盘，借政策红利降低门槛；改善型买家宜关注启德、将军澳的次新盘，享受资产升值与居住升级；投资者则可锁定核心区小户型，兼顾租金回报与长期增值。

当 0.01% 的微涨遇上 3.78% 的累计回升，当政策红利撞上需求释放，这场楼市的 “底部确认战” 已近尾声。瑞银预测 2026 年房价有望回升 3%-5%，此时入场既能避开后续上涨压力，又能锁定当前的成本优势。若想了解具体楼盘的价格走势与成本测算，欢迎随时告知需求，我将为你提供精准参考。

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