香港房子按建筑面积还是使用面积计算?

在香港，自2012年《一手住宅物业销售条例》正式实施后，新房销售只能以实用面积（Saleable Area）来计价，这一规定旨在让消费者更清晰地了解所购买房屋的实际可用空间 ，避免因公摊面积导致的房价不透明问题。实用面积，简单来说，就是房屋外墙所包围的实际可使用的建筑面积，包括了露台、工作平台等类似设施，但不包括电梯、走廊、大堂等公用地方的面积 。例如，一套宣传为500平方英尺实用面积的新房，购房者买到手后能实实在在使用的空间就是这么大，不存在额外的公摊部分。

而在这之前，香港和内地一样，存在建筑面积（Gross Floor Area）的概念，且在二手房交易以及描述房屋整体规模时，建筑面积仍会被提及。建筑面积包含了实用面积以及公摊面积，像电梯、楼梯间、管道井、会所、花园等公共设施的面积都会分摊到每套房子上 。一般香港新盘的公摊比例普遍在25% - 35% ，部分甚至超过40% 。也就是说，一套建筑面积1000平方英尺的房子，如果公摊比例为30%，那么其实际实用面积只有700平方英尺左右。

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为了更直观地感受香港房子面积计算方式的特点，我们来看看不同类型房源的情况。香港的公屋主要面向低收入群体，面积通常较小，以实用面积计算，单身人士居住的公屋可能只有10平方米左右（约107.64平方英尺） ，而三居室的公屋实用面积至多不会超过50平方米（约538.2平方英尺） 。私人住宅方面，小户型公寓的实用面积可能在200 - 400平方英尺（约18.58 - 37.16平方米） ，适合单身人士或小情侣居住；而常被提及的“千尺豪宅”，实用面积大约在700 - 800平方英尺（约65 - 74.32平方米） ，换算成建筑面积的话，按照常见公摊比例，建筑面积可能会达到1000 - 1200平方英尺左右 ，这样的房子在香港核心地段属于较为稀缺的高端住宅，能提供相对宽敞舒适的居住空间。

了解香港房子的面积计算方式，对于购房者来说至关重要。在预算有限的情况下，明确实用面积能更精准地筛选出符合自己居住需求的房源。比如，同样预算下，如果一套房子公摊面积大，那么实际居住空间就会被压缩；而以实用面积计价的房子，能让购房者清楚知道自己的每一分钱花在了哪里，居住空间有多大。同时，在比较不同楼盘的房价时，也一定要基于相同的面积计算方式，否则很容易产生价格上的误解。

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