数据说话:香港房价未来 3 年走势预测

香港房价走势向来是各界关注焦点，未来三年其又将何去何从？诸多数据与政策透露出一些关键信号。

先从人口数据来看，香港特区政府统计处公布，2024 年底香港人口临时数字为 753.42 万人，较 2023 年年底微升 0.1% 。这看似不起眼的增长，背后意义重大。自 2023 年起，香港人口在复常后连续增长，主要得益于吸引人才和输入劳工等政策，大量人士从内地及世界各地移入香港。更多的人口意味着对住房的需求增加，无论是租房还是购房，需求端的扩张会给房价带来一定支撑。

在土地供应方面，香港特区政府发展局公布本财政年度第二季（2025 年 7 月至 9 月）卖地计划，季内私人房屋土地供应可支持兴建约 4950 个住宅单位。连同第一季供应，上半年预计可提供约 6000 个住宅单位，约占年度供应目标的 45%，且预计全年土地供应维持平稳。土地供应的稳定对于稳定房价至关重要，充足的土地供应能增加房屋供给量，一定程度上缓解供需矛盾，抑制房价过快上涨。但从香港过往情况看，土地开发到房屋落成需要一定时间，短期内土地供应对房价的影响可能并不显著。

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再看政策层面，2024 年多项楼市利好政策相继出台。2 月，香港楼市全面 “撤辣”，取消了所有住宅物业需求管理措施，即额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这一举措瞬间降低了购房者的成本，对于一套价值千万港元的楼盘，能少缴纳约 300 万港元税款。10 月，香港金管局放宽住宅物业按揭贷款条件，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限调整为五成，同时优化 “新资本投资者入境计划”，允许投资 5000 万港元或以上的住宅物业，且其中 1000 万港元可计入投资总额。这些政策极大地刺激了购房需求，尤其是豪宅市场，不少内地买家对香港豪宅的咨询量迅速增多。政策的刺激往往能在短期内提升市场活跃度，带动房价波动。

从市场现状分析，香港住宅价格较 2021 年峰值已下跌近 30% ，目前开发商库存量为正常水平两倍。高盛发布报告预计 2025 年楼价维持震荡，2026 年及 2027 年分别回升 3% 和 4% 。原因在于，随着 “辣招” 取消及租金持续上涨，楼市成交活跃度回升推动库存出清，加上置业负担能力改善、融资环境转好及租金回报率提升等因素，将支撑房价逐步回升。但在 2025 年，由于前期库存积压，房价难以快速大幅上涨，会在一定区间内波动。

综合多方面数据和因素，未来三年香港房价有望呈现先稳后升的态势。2025 年，在土地稳定供应、前期库存消化以及政策刺激购房需求的综合作用下，房价将维持震荡，整体较为平稳，部分区域可能因新盘集中入市等原因出现价格微调。进入 2026 年，随着人才持续流入带来的刚性需求释放、库存进一步减少以及经济复苏带动居民购房能力增强，房价将迎来 3% 左右的回升。到 2027 年，香港楼市供需关系进一步改善，房价预计会在 2026 年基础上再升 4% 。不过，这一走势也可能受到全球经济形势、利率变动等外部因素干扰，若全球经济出现衰退，香港经济和楼市也难以独善其身，房价走势或许会偏离预测轨道。但就目前已知数据和政策导向来看，未来三年香港房价整体上正逐步走出低谷，迈向温和回升阶段 。

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