香港新房库存周期缩短至 8 个月,供需趋平衡

在香港房地产市场的跌宕起伏中，一个令人瞩目的变化正在悄然发生 —— 新房库存周期大幅缩短，已降至 8 个月，这一数据意味着市场供需正逐步迈向平衡状态。

回溯前几年，香港新房市场曾深陷供应过剩的泥沼。2023 年，一手住宅供应消化期一度飙升至令人咋舌的 101.6 个月，近乎长达 8.5 年。彼时，大量新盘积压，开发商承受着巨大的库存压力。随着时间推移，市场自我调节机制与一系列政策利好协同发力，形势逐渐扭转。到 2024 年 10 月，消化期已显著回落至 78.2 个月，而如今更是骤减至 8 个月，这一转变堪称戏剧性。

库存周期缩短背后，是多重因素交织作用的结果。从需求端来看，政策层面的积极调整无疑是关键推力。2024 年 2 月 28 日，香港特区政府果断宣布全面撤销买家印花税（BSD）、新住宅印花税（NRSD）及额外印花税（SSD），这一 “撤辣” 之举犹如一颗投入平静湖面的巨石，激起千层浪。内地买家对香港楼市的热情瞬间被点燃，购房需求呈井喷式增长。2025 年 6 月份，内地买家在香港一手、二手住宅市场的注册量共 1237 宗，按月上升约 21.9%；涉及金额约 110 亿港元，按月升约 14.4%，宗数与金额同步创下 7 个月来高位。除了内地买家，香港本地的刚性需求和改善性需求也在政策刺激下加速释放。低利率环境进一步降低了购房者的借贷成本，让更多人有能力踏入楼市。自 2025 年 5 月初开始，香港银行同业拆息（HIBOR）快速下跌，港元流动性进一步宽松，房贷按揭利率降至 2% 左右，极大地刺激了购房意愿。

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供应端同样在悄然变化。尽管 2025 年预计新增 2.1 万套住宅，数量接近过去 5 年总和，但市场并非毫无节制地放量供应。开发商在经历了前期的库存积压后，变得更加谨慎，开始根据市场需求灵活调整推盘节奏与策略。核心区域如港岛、九龙，由于土地资源稀缺，供应一直相对紧张，即便在整体供应增加的背景下，也维持着相对稳定的供应态势。而非核心区如屯门、元朗，前期虽面临供应过剩风险，但随着交通、配套设施的逐步完善，以及人口的合理分流，市场对新增供应的吸纳能力不断增强。部分开发商针对非核心区的特点，推出更具性价比的产品，精准对接刚需购房者的需求，加速了这些区域新房的去化速度。

新房库存周期缩短至 8 个月，对香港房地产市场影响深远。房价方面，前期因供过于求导致的下行压力得到极大缓解。过去，高库存使得房价持续承压，整体成交均价连续 38 个月同比下跌（截至 2025 年 3 月）。如今，随着供需趋于平衡，房价逐渐企稳，部分区域甚至出现止跌回升的迹象。以启德新区为例，由于其优质的规划和不断完善的配套，加之新房库存消化良好，房价在近几个月呈现出温和上涨的态势。市场信心也得到了极大提振，无论是购房者还是投资者，对香港楼市的未来预期都趋于乐观。购房者不再持币观望，而是积极寻找合适的房源；投资者也重新将香港楼市纳入资产配置的版图，进一步活跃了市场交易。

展望未来，香港新房市场有望在供需平衡的轨道上稳健前行。随着库存的进一步消化，市场将更加健康有序地发展。但挑战依然存在，土地供应的长期短缺问题依旧是高悬在香港楼市上方的达摩克利斯之剑。尽管政府在积极推进土地开发计划，如北部都会区的规划建设，但从规划到落地需要漫长的时间周期，且面临诸多不确定性。若要维持市场供需的长期平衡，政府需持续加大土地供应力度，优化土地开发流程，同时引导开发商合理安排供应节奏，确保市场既不会因供应不足导致房价过快上涨，也不会因供应过剩陷入低迷。

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