房地产案例解析:房地产物权的善意取得

房地产物权的善意取得    转让人转让登记在其个人名下的房地产不符合法律规定或者当事人约定转让条件的，如果受让人是善意，且支付了合理对价并已经办理了房地产转移登记手续，可以依据《物权法》第106条第1款的规定处理。广东省高级人民法院：    你院请示收悉，经研究，答复如下：    依据较高人民法院《民通意见》第89条的规定，本案第三人张文斌通过买卖交易方式取得的42号房产行为，应该认定为有效。首先，从章春云与章玉生养父子关系以及丘银英遗嘱上看，章玉生是42号房产权共有人之一。第二，在双方签订房屋买卖协议时，章玉生持丘银英为所有权人的房屋权证、丘银英的公证遗嘱，将上述房产出卖给张文斌，张文斌只能认为章玉生是该房屋产权人，对其只享有部分房产权的事实是不知道的。张文斌已按照房屋买卖协议的约定，全部履行了付款义务，办理了房屋过户手续，取得了该房屋所有权证。因此，第三人善意、有偿取得的房产，依法予以保护。    章春云之父、章道云之父、秦秉杰之父，为同胞兄弟（均已死亡、以下称为三兄弟），秦秉杰之父在国内娶丘银英为妻。1961年章春云收当时两岁的章玉生为养子。涉案财产有在梅县石扇镇时英楼房一座；鱼塘一个；42号店宇一间；宅基地一块（461. 13平方米）。时英楼于1932年三兄弟建造后，一直由大家庭管理使用。土改时，时英楼以丘银英为户主确权给章春云等22人共同所有，有房地产证。鱼塘是1956年用侨汇款挖的，合作化时收归集体管理，1980年由政府落实政策发还三兄弟的继承人轮流放养。42号店宇是19 32年以秦秉杰之父章造时名义购买，于1950年政府换发所有权证时亦是章造时名字登记，后该店被国家改造，1980年政府房管部门发还章造时，由其妻子丘银英进行登记，办理房屋所有权证。1988年4月18日，丘银英在广东省梅州市公证处办理了章玉生（当时28岁）为其养孙的公证，并于当日办理了将其所有遗产全部由养孙章玉生继承的遗嘱公证。1990年10月19日丘银英病故。1991年11月12日，章玉生以房屋所有权人身份与第三人张文斌订立买卖店宇协议书，将该店卖给张文斌，并办理了过户手续，张文斌付给章玉生48000元后取得该店房产证。1993年10月，张文斌与汕头市危房改造指挥部办公室签订了拆建该店协议书。宅基地是1933年章造时购买的，1950年以章造时名义重新登记换发了宅基地使用证，该地一直由大家庭管理收租。近年来，因双方对上述财产发生矛盾，章春云等于1994年4月诉至法院，请求将上述财产按祖传三份额确认。    上述财产均为三兄弟在20世纪30年代共同购置，三兄弟生前及其后代至今没有对财产进行过明确的分割，解放前后虽以个人名义进行登记，均属代表登记，一直是太家庭共有财产。章春云收养章玉生为养子后，在没有办理解除养父子关系情况下，丘银英又将章玉生收养为其养孙。丘银英通过遗嘱公证的形式将其所有的财产赠给章玉生的意思表示真实，生前亦末对遗嘱公证作过更改。    广东省梅州市中级人民法院二审认为，时英楼是三兄弟末分家析产前共同建造，土改时亦是以大家庭的成员作产权登记，依有关规定应按土改确权的丘银英、章道云、章春云等22人共同所有。鱼塘发还后，按上祖三份额轮流放养多年无异议，该鱼塘应按三份确认共有。42号店宇和宅基地，虽原购买人是章造时的名字，但属大家庭生活期间购买的，且一直由大家庭管理收租，所得收入均用于大家庭生活，大家庭亦末分割析产，该店和地应按上祖三兄弟共同所有。丘银英只是共有人之一，擅自以个人所有的名义与章玉生作产权继承公证，属于无效的民事行为。章玉生又擅自将该店卖给第三人张文斌，亦属于无效的民事行为。张文斌买该店没有过错，对其所造成的损失，依法应由章玉生负责赔偿。故判决双方房屋买卖无效，由章玉生返还张文斌购房款；张文斌与拆迁办签订的拆迁协议无效。    本案第三人张文斌对二审判决不服，申请再审。广东省高级人民法院对本案进行了再审。在再审期间形成三种意见，排名前列种意见认为，所争财产为三兄弟生前共同购置的产业，解放前以章造时名登记产权及之后以丘银英名登记产权均属代表登记，财产是章家大家庭财产，应由三兄弟的继承人共同继承。原审认定正确。章玉生被丘银英收为养孙，不符合收养关系的法律规定，其收养关系不成立，原审认定正确。丘银英将其财产遗赠给章玉生的行为，符合继承法第16条第3款的规定。章玉生在没有征得其他财产共有人同意的情况下，将42号房屋出卖给第三人张文斌，侵害了其他共有人的权益，但依照较高人民法院《民通意见》第89条的规定，第三人张文斌属于善意有偿取得房产，且已办理过户登记手续，其合法权益应予保护。章玉生因出卖上述房产造成其他共有权人的损失，由章玉生予以赔偿。原审以丘银英只是共有人之一，其以个人所有的名义与章玉生作的继承公证无效不当，应予纠正。    第二种意见认为无需考察遗嘱是否成立，章玉生是否为42号房产的共有人，张文斌是善意有偿取得，应认定其已取得该房的所有权。    第三种意见认为丘银英的遗嘱性质是遗嘱继承，丘与章的收养关系不成立，遗嘱继承也不成立。章玉生不是42号房产的共有人，其处分行为未得到所有权人的授权或追认，应认定行为无效，张文斌不能取得该房产的所有权。    较高人民法院的答复没有对该案的遗嘱是否有效作出回答，实际上是采纳了广东省高级人民法院的第二种意见。此案的争议实质就是在特殊情况下，善意取得制度能否适用于不动产的取得。    传统民法理论认为，善意取得制度的价值取向是保护交易安全，是对物权追及力的切断。善意取得与动产占有的公信力有关，动产以交付获得公信力，并转移占有。因此，善意取得仪适用动产。不动产公信力的取得有赖于登记。因登记而取得的权利证书足以证明权利人的身份，故法律足以推定此种情况下不存在第三人不知情的情况，即第三人不可能为善意，非权利人亦很难处分不动产。但现实生活中，不动产登记往往会出现漏登、错登乃至人为恶意地将非权利人登记为权利人的情况，这样如果不允许第三人通过善意取得制度取得不动产的所有权，就会出现因登记机关或双方当事人的过错而将损失转嫁给第三人的不公平的后果。我国的民法通则并没有规定善意取得制度，较高人民法院的司法解释也没有对这一制度作出过具体的界定。但一般认为，《民通意见》第89条“……但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”的规定，实际上是关于善意取得制度的规定；“善意”和“有偿”往往是相辅相成的，在司法认知的过程中“有偿”往往是认定“善意”的一个有力证明。该条规定没有排除对不动产的适用。因此，在司法实践中，该条常常被用于不动产的善意取得。较高人民法院对于该案的答复虽没有明确的“善意取得制度”的表述，但实际上是承认了该制度的适用。    本案对《民通意见》的具体适用如下：(1)第三人是善意取得。章玉生通过遗嘱公证的法定形式，取得了丘锒英的遗产即42号房产后，将该房产卖给第三人张文斌，在交易期间，张文斌只能认为章玉生是房产所有人，对其房屋的出卖行为，是合法的行使处分权，对章玉生只享有部分房产权的事实是不知道的，且双方当事人签订的房屋买卖协议的意思表示是真实的；(2)第三人是有偿取得。张文斌依据房屋买卖协议的约定，全部履行了付款义务，按期如数将购房款48000元付给了章玉生，对此双方当事人均无异议；(3)第三人已合法取得。双方当事人在房地产交易所办理了买卖房屋过户手续，张文斌也已取得该房屋的粤房证字第2757555号房屋所有权证。