住房保障之路:香港与新加坡 "居者有其屋" 模式深度对比!
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香港和新加坡,这两个亚洲金融中心,在住房制度上却有着截然不同的实践模式。今天,我们就来对比一下,在“居者有其屋”这件事上,它们是怎么做的。
一、房屋供给的差异
在香港,住房结构是公营房屋与私人住宅“四六开”,公营房屋包括公屋和居屋,私人住宅则由民间开发商建造,每年公营房屋稳定在两万套左右,而私人住宅供应量在一万到两万套之间波动。新加坡的供给模式则完全不同,公营房屋(组屋)占主导地位,2017/2018财年仅组屋新房就交钥匙2.69万套,且组屋建设遵循“按需建设”原则,土地供应充足,能迅速响应人口增长需求。这使得截至2022年,82%的新加坡人居住在组屋中。
二、金融支持政策
香港金融政策助力住房市场发展,香港居民购买私人住宅可选择不同贷款产品。但对公屋和居屋居民,缺乏像新加坡那样系统全面的金融支持。新加坡的中央公积金制度为其住房政策提供了强大资金支持,居民可使用公积金支付购房首付、获得低息贷款。建屋发展局还为购房者提供购房津贴,这些津贴覆盖新组屋、转售组屋和执行共管公寓三类公共住房,大大降低了购房成本。新加坡住房贷款体系完善,HDB贷款利率固定为2.6%,商业银行贷款利率更优且存量贷款规模大,为中低收入家庭提供了稳定的金融支持。
三、土地政策与土地供应
香港土地供应相对不足,住宅用地增长跟不上人口增长,土地收入在财政收入中占比较高,“勾地”制度也推高了地价,进一步加剧了房价的上涨。新加坡则通过《土地征用法》保障公共住房用地,政府可低价征用土地,源源不断地开发建造组屋,确保组屋供给量充足。这种土地政策使组屋市场与私人住宅市场分离,外国人只能购买私人住宅且限购,抑制了投机行为,维护了住房市场的稳定。
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四、住房理念与居民接受度
香港的住房理念更偏向于“居者租其屋”,公屋是租赁性质,居住者不掌握产权,且申请条件严格。新加坡把“居者有其屋”作为住房政策的核心目标,从1960年成立住房发展局后,矢志不渝地推行这一政策,至今已制定并实施了6个“五年建房计划”,让90%的人口居住在组屋中,这种长期坚持和明确目标使新加坡居民对住房政策的接受度和支持度非常高。
五、房屋质量与居住环境
香港公屋和居屋虽注重居住品质,但受限于高密度和有限空间,单位面积较小,平均居住密度为2.7人/单位,与私人屋宇居住密度接近。新加坡组屋在政府支持下,房屋质量和居住环境得到了较好的保障,房屋宽敞明亮,配套设施完善,居住品质高。
六、住房市场活跃度
香港的私人住宅市场活跃,民间开发商主导,价格波动大,投机现象时有发生。新加坡则通过严格的政策控制组屋的转售和转租条件,抑制投机,确保住房市场的稳定。新加坡组屋市场分层清晰,满足不同收入和家庭需求,且允许申请人二次转售组屋,二级市场活跃。
七、住房目标实现程度
香港的住房目标是“居者有其屋”,但目前房屋自有率远低于新加坡。新加坡通过一系列政策,成功实现了“居者有其屋”的目标,住房自有率达90%左右。
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