租金收入不满意?宝华许华芳:销售肯定创历史新高

梅州焦点小编 2018-08-24 09:14:44
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融资紧、高周转,上半年的房地产市场,有人继续高歌猛进,也有人按下减速的按钮,对宝龙而言,则是继续在规模追逐的道路努力。 8月23日,香港内房股业绩会场次依旧爆满,上市房企管理层们接受来自媒体和资本市场半年一度的发问。 上午十一点十五分,宝龙地产总裁许华芳带领副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心

融资紧、高周转,上半年的房地产市场,有人继续高歌猛进,也有人按下减速的按钮,对宝龙而言,则是继续在规模追逐的道路努力。

8月23日,香港内房股业绩会场次依旧爆满,上市房企管理层们接受来自媒体和资本市场半年一度的发问。

上午十一点十五分,宝龙地产总裁许华芳带领副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟以及资本部总监陶骁杰一同亮相2018年中期业绩会发布会。

虽然在销售额上的表现与第一二梯队房企仍有一定距离,但从现场管理层展示的业绩报告来看,2018年上半年,宝龙的表现也不乏亮点。

数据显示,截至2018年6月30日止6个月,宝龙地产实现合同销售金额163.41亿元,同比上升80.3%;总收入92.84亿元,同比上涨21.7%;期内的毛利为35.05亿元,同比上涨26.8%,毛利率达到37.8%,处于行业较高水平。

作为在商业地产经营多年的企业,期内,宝龙在租金及物业管理服务收入约为10.6亿,较2017年同期上升约24.6%;投资物业录得租金收入约4.65亿,同比增加约12.3%。

对此,许华芳坦言“不是很满意”,他指出,由于上半年宝龙在商业方面没有新项目入市,租金12%的增长都是来自原有项目。

随后,他更补充道,下半年会有3个项目开业,明年预计有9个新项目,因此对2020年实现30亿租费的目标很有信心。

值得一提的是,在融资环境颇为紧张的环境下,上半年,宝龙的加权平均融资成本进一步降低至5.95%。

谈及此,许华芳颇为满意地强调了一番:“下半年债务不会再增长,也不会有境外的融资动作。”

“销售回款会继续扩大”

当房企的整合不断加剧,行业格局面临洗牌,只有增强自身实力、保证资金的流动才能顺利跨越周期,宝龙显然深谙其道。

因此,上半年宝龙在销售、回款和拿地上都表现出比以往更强的意识。

以销售额为例,上半年,宝龙共实现销售额163.41亿,完成全年销售目标350亿的47%,同比增长超过八成,其中有30亿销售来自海口市场,占总销售额近20%,这也是除一向深耕的长三角区域外,销售贡献最大的城市。而在商住比例上,住宅销售部分占比为80%。

在总结公司上半年表现时,许华芳也强调“这是历年来最快增速”。他同时透露:“公司内部8月底统计的销售指标会接近250亿,内部销售任务本来制定的是350亿,现在预计最起码可以达到450亿,而且这个信心比较充足。”

虽然80%的增长已是历史最快,但对于希望保持在50强地位的宝龙而言,或许还需要更多的努力。

为此,上半年宝龙还斥资166.4亿获取14幅土地,其中权益土地款为81.12亿元。据许华芳介绍,新增土储绝大部分在长三角地区,且绝大部分项目都是底价或者低价获得,新产生的货值约500亿左右。

值得注意的是,从不到一半的权益土地款中不难看出,在对外合作上,宝龙也更愿意走出去。

据观点地产新媒体了解,6月6日,宝龙与中梁控股集团签订战略合作协议,双方将在土地获取、项目合作以及商业运营管理等方面开展合作;同月,宝龙还宣布与旭辉达成战略合作,双方将展开全方位、多维度的合作与交流。

得益于上半年的扩储动作,截至2018年6月底,宝龙土地储备达到1800万平方米,其中70%集中在战略区域长三角,平均楼面价地价约2400元/平方米,占销售单价的17%。

对于下半年的计划,许华芳则提出了两个方向,第一,促进销售、重回款;第二,精拓展、稳资本。

具体而言,从提供货值的角度,下半年宝龙会有大量的项目开盘,其中上半年获取的14宗土地会在第三和第四季度相继入市;在拿地上将更加精挑细选,不会再拿太多。

虽然聚焦长三角区域是宝龙近年来的主要战略,但许华芳也意识到,想要扩大规模,布局太单一是不行的,希望有机会就出去寻找。

在他看来,长三角和粤港澳是很有潜力两个区域,今年宝龙也会设立广东事业部。

“2025年要做100个商业项目”

去年年中时,许华芳曾提出希望2020年宝龙的租金及物业管理收入达到30亿元,成为一个真正意义上以商业为主的地产公司。

但从上半年的表现看,宝龙似乎更注重于住宅业务的销售表现,期内,宝龙并无新增的商业项目入市,租金收入的增幅也较往年有所放慢。

对此,许华芳对观点地产新媒体回复称,今年公司开业的项目很少,只有3个,但下半年公司会于有一个大项目入市,也就是位于厦门的标杆项目宝龙一城,公司给予了很大的期待。

在保住宅销售的基调下,宝龙对商业的发展更多地放在了2019年,许华芳透露:“明年公司有9个项目要开业,有开业时间的错配,这个还是在计划内。”

事实上,在许华芳心中,企业要长远发展,商业才是更有力的保证。为此,今年春节后,他正式担任商业地产总经理的职务,直接管理整个集团的商业发展。

规模上,许华芳重新定位了目标,他提出,希望到2025年,宝龙的商业规模能够到100个项目,其中长三角作为主力将布局超过65个项目,并做成区域的商业前三。

副总裁黄文忠则预期,未来五年,宝龙租费收入的复合增长率会超过25%,因此,对于2020年30亿租费的目标,管理层依旧充满信心。

随着国内商业地产的发展,这一行业的竞争并不亚于住宅市场,其中,许华芳确定了11个竞争对手和3个互联网巨头作为宝龙商业的直接竞争对手。

线上线下的结合方面,2018年初,宝龙就成立了“创想实验室”,并与京东金融合作,该项目用以专注探索线下实体店的体验升级,把一些前沿的技术在线下进行利用。

在许华芳看来,在住宅每年保证几百亿销售的基础下,商业才是宝龙未来的特点和核心竞争力所在。

以下为宝龙地产控股有限公司2018年中期业绩发布会问答实录:

现场提问:宝龙上半年单纯租金收入4.6亿,同比增长12.3%,增速放缓了,原因是什么?宝龙之前提出2020年租金收入达到30亿的目标,如何实现这个目标?第二,宝龙下半年的拿地策略是什么,会不会考虑在长三角以外的地方?

许华芳:首先,今年商业的数据还是达到了预期,为什么租金增长幅度不高?因为我们今年开业的项目很少,只有3个,而且都是集中在下半年,9月两个项目,10月一个。没有新增项目,还是老项目的正常增长。

2020年达到30亿的租金收入目标还是很有信心能够实现,我们明年有9个项目要开业,这个都是在计划内。因为商业的变化误差不会很大,不像卖房子,商业是长期经营的状态,我们在正常推进。

公司上半年拿的土地不少,七八月份又拿了一些,下半年的策略是稳金融、精拓展,精益求精,回报很好的项目我们才会积极参与。

布局上,我们还是会以长三角作为核心,高层开讨论会决定还是以长三角区域为主。京津和广东我们现在有两个小团队在看项目,但是这两个地方项目测算不太好,所以我们保持多看的原则。

现场提问:前七个月公司的合约销售额增幅很高,有信心下半年合约销售额维持这个趋势吗?有没有目标?人民币汇率波动会不会对公司有影响?公司未来想增加商业物业的比例,或者加大商业物业的投入,商业物业未来占整体物业比例是多少?

许华芳:从销售的角度来讲,下半年销售规模肯定会比上半年更大、更快,我们到这个月底销售接近250亿,350亿销售目标比较轻松就可以实现。

而且我们今年上半年拿了14块地,所有项目都在下半年会供货,下半年会有更大的供货补充到全年的销售,所以今年的销售增长肯定会破历史新高,而且幅度很大,这个我们有信心。

人民币贬值的问题每一个企业都同样面临的,只能说公司会控制外债的比例,大概占了30%。我们做了一小部分对冲,往后对外债的控制会更加谨慎,还是跟着大市场走。

汇率波动只是账面上的损失,今年上半年账面上损失了一些利润,不然报表更好看,但是没办法,每一个企业都面临这个问题。

商住的比例,没有进一步加大持有物业比例的想法,因为现在25%是持有性物业,75%是销售型物业,这个比例会长期保持,20%到25%是我们持有物业的比例。

现场提问:公司上半年融资成本有所增加,下半年是不是也会大幅度增加?对于债券融资方面,下半年计划是什么样的?现在很多巨头都分拆物业上市,宝龙有没有这样的打算?目前公司的可售资源是多少?

许华芳:上半年债务有所增长是因为我们把握了拓展机会,拿了14块地,绝大部分是以底价的概念,还是补货的概念。而且上半年才卖了163亿,下半年我们会超过200亿。

下半年债务不会再增长,因为现在已经是临界的状态,不合适再增加债务。宝龙一直以来是稳健经营的策略,债务增长肯定会控制住。主要措施是销售回款,下半年会进一步扩大销售回款,也会有比较大的增幅。

宝龙刚刚发完了两年期的补充债务,下半年不会有境外融资动作,重点都在境内。

分拆物业我们暂时没有计划,很多同行都在做,我们和中介也在分析,但是短时间内不会分拆物业上市。

黄文忠:下半年总体可售货量是580亿,其中6月底之前的老项目货值是110亿,470亿是下半年新推的。

廖明舜:我们境外的融资额度已经用完,境内还有银行间的中票20亿,超短融资27亿,永续中票20亿,交易所小公募公司债30亿,私募债30亿,ABS30亿,这是我们境内的额度,还是比较大的。

总裁说了要占有各种融资渠道,有合适的成本,再加上有合适的土地,合适的发展,我们就会去发债,如果没有我们就会继续控制好融资成本。

文章来源:观点地产新媒体

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