香港核心区房价坚挺,稀缺地段+政策红利双重加持

在 2025 年香港楼市结构性分化的棋局中，核心区房价的坚挺走势成为最清晰的价值锚点。当全城二手房均价仅微涨 0.02%，港岛东区、观塘区等核心板块却逆势交出 0.25%、0.27% 的正向增长答卷，黄大仙区更是以 0.19% 的涨幅印证核心资产的抗跌韧性。这种穿越周期的稳健表现，绝非偶然，而是稀缺地段的资源壁垒与政策红利的双重赋能，共同构筑起核心区房价的 “安全护城河”。

稀缺地段的不可复制性，是核心区房价坚挺的根本基石。香港土地供应的先天紧俏，在核心区呈现极致稀缺 —— 中西区、湾仔等传统核心板块早已无新增住宅用地，2025 年全港豪宅新增供应量不足 500 套，仅占住宅总供应的 3%，“卖一套少一套” 的格局让核心资产具备天然保值属性。以港岛南区为例，作为房价第一梯队代表，其二手房均价已达 41575 元 / 平，浅水湾一线海景房呎价更是站稳 4.5 万 - 6 万港元，即便市场调整期，价格波动幅度也远低于外围区域。更关键的是，核心区聚集着不可替代的顶级资源：中环的国际金融枢纽地位带来稳定高端客群，九龙城 41 校网的优质教育资源催生刚性需求，尖沙咀的商业集群与密集地铁网络构建完善生活圈，这种 “资源独占性” 直接转化为房价的硬支撑，让核心区在市场波动中始终保持价格坚挺。

政策红利的持续释放，为核心区房价注入强劲增长动能。2024 年全面 “撤辣” 政策彻底打破跨境置业壁垒，内地买家无需再缴纳 15% 的买家印花税，1000 万港元房产可直接省下 150 万港元税费，这一红利推动 2025 年前三季度内地买家入市个案达 3200 宗，核心区小户型成为跨境置业的热门选择。叠加当前低息环境的助力，香港主流银行 H 按封顶息已降至 2.95%，优质客户更能享受 2.2% 左右的优惠利率，以一套 1000 万港元的核心区物业计算，按七成按揭、30 年还款期，较 2024 年上半年利率水平，总利息可省下 34 万港元，显著降低置业成本。税费与利率的双重利好，让核心区房产的投资吸引力持续攀升，50-60㎡刚需户型成交量同比暴涨 35%，成为市场复苏的核心驱动力。

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租赁市场的旺盛需求，为核心区房价提供 “隐形托底”。核心区密集的就业机会与完善配套，催生了稳定且高质量的租赁需求。油尖旺区作为九龙核心商圈，40-60 平方呎的小户型总价 1000 万 - 1800 万港元，月租金可达 5.5 万 - 6 万港元，租金回报率稳定在 3.5% 左右；港岛东区的北角、鲗鱼涌等板块因金融从业者聚集，30-50 平方米单位空置率低至 2.1%，年租金涨幅超 9%，远超全城平均水平。更值得关注的是，核心区 “真地铁盘” 的租金溢价效应显著 —— 步行 5 分钟可达地铁站的物业，租金较同区域非地铁盘普遍高出 15%，核心区这一溢价甚至突破 20%，黄竹坑 “Blue Coast” 项目依托专属电梯直达港铁站，两居室月租较年初上涨 9%，这种 “租金反哺资产” 的良性循环，让核心区房价在市场波动中更具韧性。

区域分化的市场格局，更凸显核心区的价值优势。与港岛、九龙核心区的稳健走势形成鲜明对比，新界等外围区域仍面临调整压力，离岛区虽均价达 42429 元 / 平，但缺乏核心资源支撑，价格波动风险更高。这种 “核心抗跌、外围承压” 的态势，在 18 区房价梯队中清晰可见：中西区、南区等核心板块均价稳居 3 万 - 4 万 / 平区间，而新界部分板块价格虽低，但缺乏资源加持与政策倾斜，长期增值潜力有限。从长期数据来看，核心区增值潜力同样突出，中西区优质物业 2025 年转手价较 2020 年平均上涨 40%，年化回报率达 9%，印证了稀缺地段的长期价值沉淀。

在全球资产寻求安全港湾的当下，香港核心区房产凭借稀缺资源与政策红利的双重加持，已然成为资产配置的优选标的。从南区的海景豪宅到尖沙咀的地铁小户型，这些承载着顶级资源与政策利好的房产，既具备抗市场波动的韧性，又能通过租金创造持续现金流。随着 2025 年低息环境持续、跨境需求稳步释放，核心区房价的坚挺走势仍将延续，对于读懂市场逻辑的投资者而言，把握核心区的价值密码，便是抓住了穿越周期的财富机遇。

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