香港房地产市场未来发展趋势预测​ ​

在全球经济格局不断演变以及香港自身政策持续调整的大背景下，香港房地产市场的未来发展趋势备受瞩目。综合多方面因素来看，香港房地产市场正站在新一轮变革的十字路口，在未来一段时间内将呈现出一系列显著变化。

政策推动市场回温，房价有望企稳回升

自 2024 年香港特区政府宣布全面撤辣以来，楼市政策持续放宽。如 2025 年 2 月财政预算案中，将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元提高至 400 万港元，这一举措大大减轻了房价较低物业买家的负担。据美联物业研究中心数据，2025 年首季 400 万港元以下的物业成交环比激增 137.7%，创自 2013 年一手销售条例实施后单季最高纪录 。随着这类利好政策效应的持续释放，市场信心得到极大提振。

摩根士丹利发布研报称，香港住房价格从高峰下跌 30% 后，可能正迎来一个或将持续四到五年的上升周期 。诸多支撑因素正在显现，印花税的调整降低了交易成本，吸引更多买家入场；Hibor 下降促使按揭利率降低，减轻购房者供款压力。从市场数据来看，中原城市领先指数 (CCL) 自 2021 年 8 月以来已下跌 30%，住房可负担性回落至 2011 年的水平，预计 2025 年下半年房价将上涨 2% 。可以预见，在政策的持续推动下，未来香港房价有望逐步企稳并实现温和回升。

供应结构优化，满足多元需求

从供应端来看，未来香港房地产市场的供应结构将进一步优化。团结香港基金发表的《香港房屋趋势导航 2025》报告预测，未来 5 年香港私人住宅和公营房屋年均落成量将分别达到 17100 个单位及 37700 个单位 。公屋落成量正步入 “收成期”，未来 5 年传统公屋年均落成量为 32100 个单位，超越香港特区政府《长远房屋策略》所定目标，加上 “简约公屋” 的稳步推进，整体公屋供应趋向乐观，这将极大缓解香港低收入群体的住房压力。

私人住宅供应方面，虽然未来 5 年年均落成约 17100 个单位，但呈现 “先高后低” 现象，主要集中在 2025 年和 2026 年，其后供应量将逐渐回落 。发展商在当前市场环境下，会更加注重产品的多元化和差异化。鉴于目前香港一手住宅供应持续高企，截至 5 月底，一手房库存录得 2.14 万套 ，开发商为去库存，除了采取积极的定价策略，还会在户型设计、配套设施等方面进行创新，推出更多满足年轻家庭、单身人士等不同群体需求的产品，如更多的小户型公寓以及配备智能化设施、共享空间的住宅项目。

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内地买家与人才流入注入新活力

内地买家一直是香港房地产市场的重要力量。2025 年 4 月份，香港私人住宅录得 1207 宗姓名采用普通话拼音的买家入市个案，连续两个月维持逾千宗水平，内地客在港买房持续活跃，4 月总入市金额逾 114 亿元，创下近五个月新高 。随着香港与内地经济联系日益紧密，以及香港对内地人才吸引力的增强，预计未来内地买家在港置业的意愿将持续上升。

香港商务及经济发展局数据显示，2025 年首四个月各项人才入境计划共收到超过 4.5 万宗申请，其中超过 3.5 万宗获批 。大量人才的涌入，必然带动居住需求的增长。这些新移民和人才在住房选择上，既会关注价格因素，也会对居住品质、周边配套有一定要求，这将促使市场上中高端住宅产品的需求进一步提升，同时也推动租赁市场的繁荣。像启德新区、大埔墟等区域，因内地买家置业较多，未来相关的生活配套设施也将不断完善，形成新的居住热点区域。

商业地产逐步复苏，与住宅市场相互促进

过去几年，香港商业房地产面临诸多挑战，写字楼空置率处于较高水平。香港特区政府在 2025 年财政预算案中提出，来年不会推售商业用地，让市场有空间消化现有供应，同时考虑将部分商业用地改划作住宅用途 。这一系列举措有助于商业地产市场的供需平衡。

随着香港经济的逐步复苏，特别是金融、贸易等传统优势行业的回暖，以及新兴产业如科技创新等的发展，对写字楼、商业零售空间的需求将逐步回升。例如，随着越来越多的内地企业赴港上市或设立分支机构，对高品质写字楼的需求将增加。商业地产的复苏也将带动周边住宅市场的发展，形成相互促进的良性循环。商业设施的完善，会提升区域的吸引力，增加住宅的附加值，吸引更多人选择在该区域居住；而居住人口的增长，又会为商业带来更多的消费人群，推动商业的繁荣。

绿色可持续发展成主流趋势

在全球倡导绿色可持续发展的大趋势下，香港房地产市场也将紧跟步伐。未来，绿色建筑标准将在香港房地产开发中得到更广泛的应用。一方面，政府可能会出台更多鼓励政策，促使开发商建设更多绿色环保住宅和商业建筑。这些建筑在能源利用效率、水资源管理、室内环境质量等方面具有明显优势，既能降低运营成本，又符合现代消费者对健康、环保居住和工作环境的追求。

另一方面，购房者和租户对绿色建筑的认可度和需求也在不断提高。具有良好绿色认证的房产，在市场上的竞争力将更强，无论是在售价还是租金方面，都可能会有一定溢价。例如，配备太阳能板、雨水收集系统、高效隔热材料的住宅，以及拥有绿色景观设计、智能能源管理系统的写字楼，将更受市场青睐，推动香港房地产市场向绿色可持续方向转型。

总体而言，香港房地产市场在未来一段时间内，将在政策、市场供需、人才流动等多因素的共同作用下，呈现出房价回升、供应结构优化、不同类型房产协同发展以及绿色可持续转型的趋势。无论是购房者、投资者还是开发商，都需要密切关注这些趋势变化，以便在市场中把握机遇，做出合理决策。

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