2025 香港房价:看涨看跌,分歧究竟在哪?
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香港特区政府财政司司长陈茂波预测,2025 - 2028 年间,香港经济将以平均每年 3.2% 的速度实质增长,基本通胀率预计为平均每年 2.5%。经济稳定增长带来居民收入预期增加,购房需求与支付能力有望提升。金融、贸易等行业的繁荣发展,会吸引更多人才流入香港,这些新增人口的住房需求将为房价提供有力支撑。若经济复苏不及预期,就业市场不稳定,居民收入增长受限,购房能力也会受到影响,房价上涨动力便会不足。
利率下行降低购房成本
市场普遍预期 2025 年美国将继续降息,香港大概率跟随。房贷利率降低,购房成本随之下降,将刺激购房需求,推动房价企稳回升。富瑞已将 2025 财年平均利率预测下调约 150 个基点。以一笔 500 万港元的房贷为例,利率下降 1 个百分点,每月还款额可能减少数千元,这对购房者而言是巨大利好,能有效减轻还款压力,吸引更多潜在买家入场。反之,若利率上升,贷款成本增加,购房者可能推迟购房计划,房价上涨将面临压力。
政策利好刺激市场需求
2024 年,香港政府全面撤销多项楼市 “辣招”,包括额外印花税、买家印花税等,大幅降低购房成本,刺激市场需求。2025 年 2 月,香港特区政府将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元提高至 400 万港元,有助于降低买家在高利息环境下的购房成本,提振中小户型单位成交。非永久居民买房 “先免后征” 政策落地,内地人和外国买家只要承诺 7 年拿到永居身份,就能先免缴 30% 的辣税,拿到身份后再补交。这一系列政策的持续作用,为 2025 年楼市发展提供有力支持。
人口流入带动住房需求
香港人口数量连续第二年回升,通过 “高才通计划”“优才计划” 等吸引了众多高学历、高技能人才。这些人才的流入带来多样化住房需求,推动租金上涨和购房意愿增强,进而带动房价攀升。随着粤港澳大湾区建设深入推进,深港一体化加快,交通基础设施不断完善,内地高净值人群和在大湾区工作的香港居民等产生的购房需求,为香港楼市带来新增长点。
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看跌派:诸多风险抑制房价
市场供应短期过剩
截至 2025 年 3 月,全港未售新房和在建楼花超 10 万套。尽管香港长期住宅缺口超 10 万套,核心地段土地稀缺性支撑房价,但短期内大量房源会对房价产生一定压力。新楼盘集中入市,市场竞争激烈,开发商为回笼资金,可能采取降价促销策略。新界东和新界西的部分区域,新盘供应集中,如屯门、元朗等地,普通住宅每平方米价格仅约 10 万港元。开发商相互压价,导致房价上涨乏力,甚至在市场行情不好时容易下跌。若供应大幅超过需求,房价可能面临下行压力。
经济不确定性影响信心
全球经济复苏进程存在波折,中美关税谈判悬而未决,港股波动影响投资者信心。香港作为高度外向型经济体,经济增长受全球经济形势影响大。经济前景不明朗时,人们对大额消费,尤其是购房这类长期投资行为更加谨慎,持币观望情绪蔓延。全球经济危机期间,香港楼市成交量和房价明显下滑,如今全球经济复苏乏力,类似情况可能再次上演。居民收入增长预期降低,直接削弱购房需求,对房价形成下行压力。
租金回报率持续低迷
当前,香港写字楼空置率攀升,商铺租金难掩消费疲软态势,投资房产收益预期持续走低。对于投资者而言,租金回报率是重要考量因素。租金回报率低迷,意味着投资房产的收益不理想,会降低房产投资吸引力,减少投资性购房需求。部分投资者可能会选择将资金投向其他回报率更高的领域,导致房地产市场资金流入减少,房价上涨缺乏动力。
房价回调技术压力
从技术分析角度看,某原城市领先指数(CCL)显示,2024 年楼价累计下跌 6.53%,房价指数已跌回 8 年前水平。房价在下跌过程中,可能形成一定技术压力位。当房价下跌到一定程度,可能引发部分投资者恐慌抛售,进一步加剧房价下行趋势。尽管市场存在技术反弹需求,但在诸多利空因素影响下,技术反弹的力度和持续性存在不确定性。
区域分化下的不同走势
在看涨看跌的激烈争论中,香港不同区域房价走势也呈现出明显分化。港岛和九龙的核心区域,如中环、金钟、湾仔等地,凭借优越地理位置、完善配套设施、强大经济活力以及土地资源稀缺性,房价抗跌性强。即使整体楼市下行,这些区域房价也相对稳定,甚至在某些时段局部上涨,被看涨派视为房价上涨的先锋区域。而新界等相对偏远地区,虽然随着基础设施不断完善,交通日益便利,有一定房价上涨潜力,但由于前期新盘供应量大,部分区域配套尚不完善,在看跌派观点中,面临较大房价下行风险。像屯门、元朗等新界区域,房价波动更为明显。
2025 年香港房价走势充满不确定性,看涨看跌双方依据各自关注的因素各执一词。市场最终走向如何,需持续关注经济复苏进程、利率变动、政策调整、人口流动以及市场供需关系等多方面因素的动态变化。
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