香港写字楼市场:美欧租客涌入,租金空置率仍待改善!

2025 年下半年的香港写字楼市场，呈现出一幅 “冷热交织” 的画面 —— 一边是美欧机构接连签下大额租赁协议，为市场注入新活力；另一边是整体租金仍在寻底，空置率虽有局部改善但整体仍处高位。这种分化态势，既让关注香港房产投资的人看到了商业地产的潜力，也提醒着投资者需理性看待市场差异，毕竟写字楼市场的复苏节奏，与大家更熟悉的住宅市场、香港房价走势并不完全同步。

先看市场里的 “热信号”，今年以来香港高档写字楼的大额租赁交易格外密集，尤其是美欧资金和机构的涌入，成为最亮眼的趋势。8 月底，富卫集团旗下富卫香港与太古地产签下了一份为期 10 年的租约，一口气拿下 12 个楼层、约 33 万平方英尺的办公面积，这不仅是今年香港甲级写字楼市场最大宗的租赁协议，更让市场看到了大型企业对香港商业地产的信心。更早之前，美国顶级对冲基金 Point72 Asset Management 在 2 月就租下了中环 The Henderson（恒基兆业大厦）的四个楼层；到了 6 月，美国量化交易巨头简街资本（Jane Street）更是以 18.3 亿港元的总价，租下恒基兆业中环新海滨项目第一期的六层楼面，月租超过 3000 万港元，换算下来每平方英尺租金约 137 港元，比当前中环甲级写字楼的平均租金高出 50%，直接刷新了中环核心商业区数十年来单一办公室的最高租赁纪录。

除了这些 “大手笔”，Exodus Point Capital Management、新加坡华侨银行集团、瑞银集团、富瑞金融、瑞士宝盛等机构也纷纷在香港写字楼市场有动作，要么新租办公空间，要么扩张现有面积。这些美欧机构选择香港，看重的正是香港作为国际金融中心的地位 —— 这里连接内地与全球市场，金融配套成熟、法律体系完善，即便在全球经济波动的背景下，依然是跨国企业布局亚太市场的重要节点。对关注香港房产投资的人来说，这些机构的密集入驻，意味着核心区域的优质写字楼有了更稳定的租客群体，长期来看能为租金收益提供支撑，也让商业地产成为除住宅之外，香港买房投资的另一个潜在方向。

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不过，市场的 “冷现实” 也不容忽视 —— 香港写字楼市场此前受疫情、全球经济放缓等因素影响，积累的供应过剩、需求疲软问题，还没完全解决，租金和空置率仍需时间改善。2024 年，香港甲级写字楼的整体空置率一度攀升至 16% 以上，创下了近几十年的历史新高；传统外资办公集中的区域，比如中环和港岛东区，甲级写字楼的租金从高位下跌了超过 20%，不少业主为了吸引租客，不得不推出免租期、装修补贴等优惠。虽然今年 7 月出现了局部改善，中环和金钟的空置率分别降至 12.89% 和 8.14%，环比下降了 1.3 个和 0.64 个百分点，但从整体来看，香港写字楼的售价指数和租金指数仍处于 “向下寻底” 的阶段，并没有像住宅市场那样出现明显的复苏态势。

更关键的是，香港写字楼市场的复苏节奏，和住宅市场、香港房价走势并不同步。2024 年香港楼市 “撤辣” 后，住宅市场因为政策红利和刚需支撑，很快出现了成交量回升、部分区域房价企稳的情况；但写字楼市场受企业扩张意愿、全球金融行业景气度影响更大，尤其是中小规模企业的办公需求还没完全恢复，导致非核心区域的写字楼空置率依然偏高，租金也难有起色。比如九龙东、观塘等区域的甲级写字楼，空置率仍在 20% 左右，租金比中环低 40%-50%，但即便价格亲民，租赁需求也不如核心区域活跃。

对关注香港房产投资的人来说，当前的写字楼市场需要辩证看待。如果想布局核心区域的优质写字楼，比如中环、金钟的地标性项目，美欧机构的密集入驻确实带来了机遇 —— 这些项目位置稀缺、硬件设施好，能吸引高支付能力的租客，租金抗跌性强，长期持有能获得稳定的现金流；但如果考虑非核心区域的写字楼，就要谨慎评估需求 —— 毕竟中小企业的办公需求恢复较慢，空置风险较高，短期内可能面临租金难上涨的问题。而且要注意，写字楼投资和住宅投资的逻辑不同，住宅市场有刚需支撑，香港房价长期受土地稀缺影响有保值基础；而写字楼的价值更依赖经济周期和产业需求，投资门槛也更高，通常需要千万甚至上亿港元的资金，和普通投资者熟悉的香港买房投资（住宅）不是一个量级。

总的来说，2025 年的香港写字楼市场，正处于 “局部回暖、整体待改善” 的阶段 —— 美欧租客的涌入是积极信号，说明香港的国际金融中心地位依然稳固；但租金寻底、空置率高企的问题也提醒着投资者，商业地产的复苏需要更多时间。无论是机构投资者还是个人投资者，在考虑香港房产投资时，都要区分住宅与写字楼的市场差异，结合自身资金实力、风险承受能力和投资周期做决策。随着全球经济逐步复苏、香港金融行业回暖，未来写字楼市场或许会迎来更明显的改善，但当下仍需保持理性，把握核心区域的优质机会，避开需求疲软的非核心板块。

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