内地和香港房价差这么多!是香港还有上涨空间,还是我们想错了?

提起房价，内地和香港常被放在一起比较 —— 香港核心区每平米动辄 20 万 - 40 万人民币，内地一线城市核心区大多在 10 万 - 15 万人民币，差距一眼可见。但很多人会疑惑：这差距背后，是香港房价还能接着涨，还是我们对两地楼市的认知有偏差？其实抛开数字看本质，两地房价的逻辑完全不同，所谓 “差距” 里藏着不少容易被忽略的真相。

先说说最直观的 “价格差距” 为啥存在。香港的高房价，核心是 “土地太少、人太多” 的死结 —— 全港 70% 以上土地是郊野公园不能开发，能建住宅的土地不到 10%，每年新增住宅套数不足 2 万套，却要满足 700 多万人的需求。比如港岛中西区，新盘全靠旧楼重建，一套 60 平米的两居室，总价往往要 1200 万 - 1500 万人民币，折算下来每平米就是 20 万起步。

而内地一线城市虽然也贵，但土地供应相对灵活。比如北京、上海每年都会推出几十幅住宅用地，2024 年上海全年供应住宅用地超过 1000 公顷，能建十几万套房子，供需缺口比香港小得多。而且内地城市还在向外扩张，比如上海的临港、北京的副中心，新区域的房价能拉低整体均价，不像香港只能在 “巴掌大的地方” 里挤房子。

再看 “上涨空间” 的认知偏差。很多人觉得 “香港是国际金融中心，房价肯定还能涨”，但实际情况是香港房价的 “天花板” 已经很明显。一方面，香港家庭负债率已经很高 ——2024 年数据显示，香港家庭房贷占收入比平均达 45%，超过 30% 的警戒线，普通人加杠杆买房的空间越来越小；另一方面，香港人口增速放缓，2023 年常住人口比 2019 年减少了近 10 万，住房需求增长乏力。比如新界元朗，2024 年房价同比只涨了 2%，远低于前几年 5%-8% 的涨幅，说明市场已经趋于平稳。

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反观内地一线城市，虽然房价绝对值比香港低，但 “结构性上涨” 的机会更多。比如深圳的前海、广州的南沙，这些有政策扶持的新区，随着地铁、学校、商业配套落地，房价还有一定上涨空间。2024 年深圳前海片区房价同比涨了 4%，就是因为深港合作带来的产业和人口流入，支撑了住房需求。而且内地楼市有 “房住不炒” 的政策引导，房价不会像香港过去那样暴涨，但优质区域的增值潜力反而更稳健。

还有一个容易被忽略的 “认知偏差”：两地房价的 “计算方式” 不一样。香港房子按 “实用面积” 算，比如一套标注 60 平米的房子，实际能用到的面积就是 60 平米；但内地很多城市按 “建筑面积” 算，同样 60 平米的房子，实用面积可能只有 45 平米左右。如果按实用面积折算，内地一线城市核心区的 “实际房价” 会更高 —— 比如上海静安区一套建筑面积 60 平米、总价 800 万的房子，实用面积 45 平米，折算下来每平米实用面积接近 18 万，和香港新界的房价差距就缩小了很多。

另外，两地的 “持有成本” 也天差地别，这也是认知偏差的一部分。香港买房后，每年要交差饷（类似房产税，按房屋估值 5% 收）和地租（租地产权房子要交，按估值 3% 收），一套 1000 万的房子，每年持有成本大概 2 万 - 3 万人民币；如果是贷款买房，当前香港房贷利率在 2.5%-3% 之间，1000 万的房子，月供大概 3 万 - 4 万人民币。

而内地一线城市，房产税还在试点阶段，大部分城市暂时不用交；房贷利率也更低，2024 年首套房利率普遍在 3.5%-4% 之间，同样 1000 万的房子，月供大概 2.8 万 - 3.5 万人民币，持有成本比香港低不少。很多人只看 “买入价” 的差距，却没算过持有成本，其实长期住下来，内地楼市的 “性价比” 更高。

说到底，内地和香港房价的差距，不是简单的 “谁贵谁便宜”“谁有上涨空间”，而是两地楼市逻辑、供需结构、持有成本完全不同的结果。与其纠结 “差距有多大”，不如根据自己的需求选择 —— 如果是想在国际城市配置资产，香港核心区房产有抗通胀的属性，但上涨空间有限；如果是自住或长期投资，内地一线城市的优质区域，反而更符合 “稳中有升” 的需求。所谓 “差距” 背后，更多是认知偏差带来的误解，看清两地楼市的本质，才能做出更理性的判断。

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