2025 年 8 月香港楼市最新动态:价稳量升,区域分化与政策利好并存

近期，香港楼市呈现出诸多值得关注的动态，为计划在香港买房的人士提供了新的参考视角。

从价格走势来看，2025 年 8 月香港全城二手房报价为 15,200 港元 / 平方呎（注：香港楼市常用 “平方呎” 为计价单位，1 平方呎≈0.0929 平方米，换算后约 163,600 港元 / 平方米），整体波动幅度较小，仅为 0.01%。各区域间则出现了明显分化：中西区作为传统豪宅区，报价达 28,000 港元 / 平方呎（约 301,400 港元 / 平方米），受新盘供应少量分流影响，环比微跌 0.02%；湾仔区报价 25,500 港元 / 平方呎（约 274,500 港元 / 平方米），因部分二手业主小幅让价，下跌 0.03%；而东区凭借地铁沿线刚需盘成交活跃，报价 18,800 港元 / 平方呎（约 202,400 港元 / 平方米），呈 0.06% 的涨幅；南区依托海景资源，报价 24,000 港元 / 平方呎（约 258,300 港元 / 平方米），受个别豪宅成交影响，略微下跌 0.01%。此外，深水埗区和观塘区作为刚需主力区，二手房报价分别为 12,800 港元 / 平方呎（约 137,800 港元 / 平方米）、13,500 港元 / 平方呎（约 145,300 港元 / 平方米），因前期成交量集中释放，价格分别下跌 0.23%；而荃湾区、元朗区、九龙城区受益于区域配套升级（如荃湾商场扩建、元朗交通优化），报价分别为 11,200 港元 / 平方呎（约 120,600 港元 / 平方米）、10,800 港元 / 平方呎（约 116,300 港元 / 平方米）、19,500 港元 / 平方呎（约 210,000 港元 / 平方米），涨幅在 0.01%-0.10% 之间。这表明香港楼市在整体价格平稳的基础上，区域间因发展阶段、配套成熟度及供需关系差异，呈现 “核心区稳中有调、刚需区小幅上扬” 的趋势。

在成交量方面，香港楼市上半年表现十分活跃。据香港中原地产数据，2025 年上半年香港整体楼宇买卖登记录 36,848 宗，总值 2770.31 亿港元，较 2024 年下半年分别上升 12.0% 及 9.4%，宗数更是达到 2021 年下半年（45,797 宗）以来的新高。其中 6 月份表现尤为突出：整体楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）达 7271 宗，总值 664.10 亿港元，与 5 月份相比，分别上升 12.9% 及 33.2%。住宅市场成为主要推动力，6 月住宅买卖登记 5955 宗及 610.61 亿港元，较 5 月分别上升 16.7% 及 59.7%；一手私人住宅录得 2140 宗及 349.7 亿港元，环比大幅上升 28.5% 及 1.37 倍（主要因启德、将军澳多个新盘集中入市）；二手私人住宅录得 3606 宗及 243.2 亿港元，环比也有 11.2% 及 2.5% 的增长。如此高的成交量，既反映出 “撤辣” 政策后市场信心的持续恢复，也体现出低利率环境下买家入市意愿的增强。

豪宅市场同样展现出独特活力。2025 年上半年，总价超 5000 万港元的二手豪宅成交量显著上升，交投录得 135 宗及 156.88 亿港元，环比分别上升 32.4% 及 57.1%，宗数及金额分别创下 3 年半及 1 年半高位。这一现象背后，一方面是一手豪宅新盘供应减少（上半年仅 3 个亿级豪宅项目推售），导致购买力明显回流二手市场；另一方面，拆息下调（房贷利率降至 2% 左右）、港股企稳回升带来的财富效应，以及政府优化 “资本投资者入境计划”（允许 5000 万港元以上豪宅投资纳入移民门槛），共同吸引高净值资金流向豪宅市场，推动二手高价住宅成交活跃，其中浅水湾、半山等传统豪宅区的大户型单位最受青睐。

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土地市场的表现也释放出积极信号。8 月 13 日，香港地政总署公布，位于新界西北部屯门区海珠路的住宅官地，在信和、新鸿基、恒基等八家地产商的激烈争夺下，最终由信和置业以 10.89 亿港元中标，批租期为 50 年。该地块最高可建楼面约 28.21 万平方呎，预计提供 525 套中小型住宅（以实用面积 400-600 平方呎为主），每平方呎楼面地价为 3860 港元，超出市场估值上限（约 2800 港元 / 平方呎）37.9%，亦比今年初新鸿基地产中标大围美田路地皮（3270 港元 / 平方呎）的楼面地价高 18%。信和置业在中标后表示，该项目位置优越，邻近深圳湾，且邻近日后落成的港铁屯门南延线第 16 区站（预计 2028 年通车）及规划中的大型购物商场，未来交通网络将四通八达。此次地块高价竞拍，不仅体现出开发商对香港刚需住宅市场的信心，也预示着屯门区随着交通配套的完善，未来房产价值或有进一步提升空间。

政策层面，多项利好仍在持续影响楼市。2024 年 2 月 28 日香港特区政府全面撤销买家印花税（BSD）、新住宅印花税（NRSD）及额外印花税（SSD）后，内地买家入市成本大幅降低，成为推动成交量上升的重要力量；2025 年 2 月 26 日，财政司司长进一步宣布将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元大幅提高至 400 万港元，直接刺激了刚需盘成交 —— 政策调整后的首周，400 万港元或以下的一手住宅成交录得 60 宗，占同期一手成交总量的 10% 左右；4 月份，300 万至 400 万港元的二手住宅注册量更是超过 1000 宗，创下自 2016 年 11 月以来的新高。此外，据业内消息，香港特区政府目前正研究在合规范围内放宽内地资金赴港购房的相关限制（如优化外汇结算流程），若该政策落实，有望为香港楼市注入更多增量资金，进一步激活市场活力。

利率环境同样为楼市提供了有力支撑。自 2025 年 5 月初开始，香港银行同业拆息（HIBOR）快速下跌，其中 1 个月期 HIBOR 从 4 月初的 3.2% 降至 2% 左右，港元流动性进一步宽松，带动银行房贷利率同步下调 —— 目前主流银行的按揭利率（P 按）已降至 2.1%-2.3% 区间。低利率环境不仅降低了购房者的借贷成本（以贷款 700 万港元、还款期 30 年计算，利率从 3.5% 降至 2%，每月月供可减少约 6800 港元），也减轻了开发商的融资压力，使得新盘定价更具弹性，对稳定房价和促进楼市交易起到了双向利好作用。

整体而言，2025 年上半年至 8 月的香港楼市，呈现出 “整体价稳、成交量升、区域分化、结构优化” 的特点，豪宅市场与刚需市场同步活跃，土地市场热度回升，政策与利率环境持续向好。对于计划在香港进行房产投资或自住购房的人士来说，当下市场既提供了 “刚需盘享税费优惠、豪宅盘有增值潜力” 的多元选择，也需要警惕区域分化带来的风险（如部分非核心区二手盘可能因供应过剩导致议价空间扩大）。建议购房者结合自身需求（自住优先看交通配套、投资侧重租金回报率与规划利好），密切关注政策动态与区域发展，理性评估预算与风险，才能在香港楼市中找到适合自己的置业方向。

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