香港房价平均 15 万 / 平!高房价的根儿:地不够,杠杆还高

提到香港房价，“15 万人民币 / 平方米” 的平均价足以让不少人咋舌 —— 普通人攒一年工资，可能连半个平方都买不起。为啥香港房价能高到这个程度？很多人觉得是 “开发商黑心”，但往深了看，真正的根源其实是 “供地不够” 和 “金融高杠杆” 这两个硬茬，把房价一步步推到了现在的高度。

先说说 “供地不足” 这个最核心的问题。香港看着有 1100 多平方公里的面积，但能用来盖房子的地少得可怜。因为 70% 以上的土地都是郊野公园、山地和湿地，受《郊野公园条例》保护，动不了一草一木。剩下的 30% 里，还要划给机场、港口、工业区、商业区和公共设施，真正能建住宅的土地，连总面积的 10% 都不到。

政府每年推的住宅用地更是 “杯水车薪”。就拿 2025 年来说，香港政府只计划推出 8 幅住宅用地，算下来最多只能提供 4450 套房子。但香港每年新增的住房需求至少有 3 万套，供需缺口摆在这里，房子自然成了 “稀缺品”。而且核心区比如港岛中西区、九龙尖沙咀，早就没有新地可拍了，新楼盘只能靠 “旧楼重建”—— 拆一栋几十年的老楼，才能腾出地方盖新的，不仅成本高，速度还慢，一年也出不了几个新项目。物以稀为贵，供地跟不上需求，房价怎么可能不涨？

更关键的是，“供地不足” 还会引发 “连锁反应”。比如新界元朗、屯门这些原本房价相对低的区域，因为靠近深圳，又有北部都会区的规划，成了刚需族的主要选择。但就算这些区域，供地也有限，新盘一开盘就被抢空，开发商根本不愁卖，自然有底气把价格往上提。几年前元朗的房价还在 10 万 / 平左右，现在已经涨到 15 万 / 平，就是因为买的人多、房子少，供地跟不上需求的结果。

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再看 “金融高杠杆”，这是推高房价的另一个重要推手。香港作为国际金融中心，房贷政策一直比较宽松，过去很长一段时间，房贷利率都在 1%-2% 之间，而且按揭成数高 —— 首套房（3000 万以下）最多能贷 7 成，也就是说买一套 1000 万的房子，首付只要 300 万，剩下的 700 万都能从银行借。

低利率 + 高杠杆，让很多人有了 “借钱买房” 的底气。比如一些投资者，手里有 300 万，原本只能买一套 1000 万的房子，但利用杠杆，他们可以同时买两三套 —— 先付 300 万买第一套，等房价涨一点，再把房子抵押给银行，贷出更多钱买第二套、第三套。这种 “以房养房” 的操作，让市场上的购房需求被放大，原本是 “刚需买房”，变成了 “刚需 + 投资” 一起抢房，房价自然被推高。

而且香港的金融市场和房地产市场深度绑定。银行愿意给房贷，是因为房产是 “优质抵押品”—— 哪怕房价涨了，房产的价值也在涨，银行不怕借款人还不上钱。反过来，房地产市场繁荣，也能带动银行、保险、建筑等行业发展，形成 “一荣俱荣” 的局面。所以哪怕房价已经很高，银行还是愿意放房贷，投资者也愿意加杠杆买房，进一步加剧了房价上涨的压力。

可能有人会问，政府就没管过吗？其实香港政府也推出过不少政策，比如之前的 “买家印花税”“额外印花税”，想抑制投机，但这些政策只能 “治标”，解决不了 “供地不足” 和 “杠杆过高” 的根本问题。2024 年撤销 “辣招” 后，因为供地还是不够，加上杠杆还在，房价很快又回暖了。

说到底，香港 15 万 / 平的高房价，不是单一原因造成的。供地不足导致 “房子不够卖”，金融高杠杆让 “想买的人更多”，两个因素叠加，就像给房价装上了 “双引擎”，一路往上涨。对普通人来说，想在香港买房确实越来越难，但也能看出，要解决高房价问题，光靠调控政策不够，还得从增加土地供应、优化金融杠杆入手，不然高房价的 “根儿” 还在，问题就很难真正解决。

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