在香港九龙用 800 万港币买房,到底值不值?

在香港九龙花 800 万港币买房，值不值得不能一概而论。九龙区域不小，从核心的尖沙咀、油麻地，到相对外围的黄大仙、观塘，不同地段的房子价值差异很大。800 万港币在九龙能买到的房子，既有适合自住的实用型住宅，也有具备投资潜力的小户型，关键看你更看重居住需求还是资产增值，以及具体选择哪个区域的房源。

先看 800 万港币在九龙能买到什么样的房子。在尖沙咀、油麻地这类核心区域，800 万港币能买到 40-50 平米的两居室，多是楼龄 15-20 年的二手房。比如尖沙咀靠近港铁站的旧楼，50 平米的房子有两个卧室，客厅虽然紧凑但够用，步行 5 分钟到地铁站，到中环坐港铁只要 10 分钟。这类房子的优势是地段绝佳，周边商业繁华，出门就是商场、餐厅和地铁站，生活便利度拉满。但缺点也明显，楼龄较长，部分房子没有电梯，户型设计比较老旧，比如厨房和卫生间空间狭小，居住体验会打折扣。

如果把目光投向九龙东的观塘、九龙湾，800 万港币能买到 60-70 平米的三居室，多是楼龄 10 年左右的次新房。观塘的大型屋苑里，65 平米的房子有三个卧室，客餐厅相连，采光不错，小区有电梯和简单的绿化，步行 10 分钟到港铁观塘站，到中环 20 分钟。这里的房子比核心区宽敞不少，适合有孩子的小家庭，而且周边旧区改造正在推进，新建的写字楼和商场陆续落地，区域面貌在不断改善。

黄大仙、钻石山也是不错的选择，800 万港币能买到 55-65 平米的两居室或小三居，楼龄 10-20 年。钻石山靠近港铁站的二手房，60 平米的房子带一个小阳台，周边有九龙城广场等商场，到九龙塘只要 10 分钟，很多在九龙塘上班的家庭会选择在这里买房。这类房子的生活配套成熟，有菜市场、社区医院和中小学，居住氛围浓厚，租金市场也很稳定。

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从自住角度看，800 万港币在九龙买房很值得。如果在九龙或港岛上班，住在九龙能大幅缩短通勤时间。比如在中环工作，住观塘坐港铁 20 分钟直达，比住新界节省近一半时间，每天能多出来 1 小时休息或陪伴家人。而且 800 万港币能买到的房子，基本能满足小家庭的居住需求，60 平米左右的两居室或三居室，足够夫妻带一个孩子居住，部分房源还能兼顾学区，比如黄大仙的部分房子对口不错的小学，孩子上学方便。相比在港岛花 800 万只能买 40 平米的房子，九龙的房子性价比更高，居住体验也更舒服。

从投资角度看，800 万港币在九龙买房的潜力要看具体区域。尖沙咀、油麻地的 50 平米小户型，虽然单价高，但租赁需求旺盛，月租金能到 2.5 万 - 3 万港币，租金回报率 3.5%-4.5%，而且因为地段核心，抗跌性强，哪怕市场有波动，房价跌幅也很小，适合短期投资。观塘、九龙湾的 60 平米次新房，租金回报率 3%-3.5%，虽然租金绝对值不如核心区，但随着旧区改造，区域价值在提升，长期持有 5-10 年，房价可能上涨 20%-30%，适合中长期投资。黄大仙、钻石山的房子租金回报率 3%-3.5%，租客多是家庭，租期稳定，空置期短，适合 “以租养贷”，贷款 150 万的话，租金基本能覆盖月供，压力不大。

当然，也有需要注意的风险。800 万港币在九龙买的房子，如果是楼龄 30 年以上的旧楼，要考虑维修成本，比如水管老化、墙体渗水等问题，可能需要定期花钱维修，增加持有成本。部分远离地铁站的房源（步行 15 分钟以上），虽然价格稍低，但通勤不便，未来转手时可能比近地铁房源难卖，价格也会低 5%-10%。另外，九龙的部分区域旧改周期长，比如有些地方规划了商场但迟迟没开工，这类区域的房子增值可能不如预期，买房时要选配套已经落地或明确开工的区域。

综合来看，在香港九龙花 800 万港币买房是值得的。无论是自住还是投资，都能找到合适的房源 —— 自住能兼顾通勤、空间和配套，投资能获得稳定的租金收益和一定的增值空间。买房时只要避开楼龄过老、远离地铁的房源，优先选择近地铁、次新、60 平米左右的房子，基本能实现居住和资产保值的双重需求。九龙作为香港的核心居住区，房产市场成熟，800 万港币的预算在这里能买到性价比不错的房子，无论是当下居住还是长期持有，都很划算。

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