香港楼市触底信号!2025 上半年房价止跌背后六大动因

在经历了数年的调整期后，2025 年上半年香港楼市展现出令人瞩目的变化，房价止跌企稳，一系列迹象似乎暗示着楼市正逐步触底。这背后蕴含着六大关键驱动因素，不仅深刻影响着当下市场走势，也为后续发展埋下伏笔。

政策松绑，直接刺激购房需求

2024 年 2 月 28 日，香港特区政府宣布全面撤销买家印花税（BSD）、新住宅印花税（NRSD）及额外印花税（SSD）。这一重大举措犹如一颗重磅炸弹投入楼市，极大地降低了购房者的成本。尤其是对于内地买家而言，此前高达 15% 的买家印花税取消后，购房成本大幅下降，极大激发了他们在港的购房热情。

紧接着，2025 年 2 月 26 日，香港特区财政司司长宣布将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元大幅提高至 400 万港元。政策调整后，市场反应立竿见影。据美联物业研究中心数据，2025 年首季 400 万港元以下的物业成交环比激增 137.7%，创自 2013 年一手销售条例实施后单季最高纪录。在政策效应集中释放的 3 月，400 万港元以下成交达 442 宗，占一季度总量近 50%。这些政策的叠加效应，直接刺激了刚需和改善型购房需求的释放，为楼市注入了一剂强心针。

利率下行，降低购房与开发成本

自 2025 年 5 月初起，香港银行同业拆息（HIBOR）快速下跌，港元流动性进一步宽松。这一变化直接带动房贷按揭利率大幅下降，目前已降至 2% 左右。对于购房者而言，利率的降低意味着每月还款压力大幅减轻。以贷款 700 万港元、还款期 30 年为例，利率从 3.5% 降至 2%，每月月供可减少约 6800 港元。低利率环境极大地刺激了潜在购房者的入市意愿。

同时，对于房地产开发商来说，融资成本的降低也至关重要。开发商资金压力得到缓解，使得他们在定价策略上更具灵活性，部分开发商甚至加大推盘力度，新盘供应增加进一步活跃了市场交易氛围，从供需两端共同促进楼市的稳定发展。

土地市场火热，开发商信心回升

8 月 13 日，香港地政总署公布屯门区海珠路的住宅官地拍卖结果。信和置业以 10.89 亿港元中标，该地块最高可建楼面约 28.21 万方呎，每方呎的楼面地价为 3860 港元，超出市场估值上限 37.9%，亦比年初新鸿基地产中标大围美田路地皮的楼面地价高 18%。

信和置业作为在楼市高峰期就较为审慎拿地的开发商，此次高价抢地行为意义非凡。这表明开发商对香港楼市未来发展前景充满信心，相信未来房产销售价格能够覆盖成本并实现盈利。土地市场的火热竞拍传递出积极信号，带动市场情绪逐步稳定，吸引更多资金流入房地产开发领域，为楼市复苏提供坚实的产业支撑。

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成交量持续攀升，市场信心恢复

从成交数据来看，香港楼市成交量呈现出持续上升的态势。2025 年上半年，香港整体楼宇买卖登记录 36,848 宗，总值 2770.31 亿元，较 2024 年下半年分别上升 12.0% 及 9.4%，宗数更是达到了继 2021 年下半年（45,797 宗）之后的新高。其中 6 月份，香港整体楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）有 7271 宗，总值 664.10 亿元，与 5 月份相比，分别上升 12.9% 及 33.2%。

住宅市场方面同样表现出色，6 月住宅买卖登记 5955 宗及 610.61 亿元，较 5 月分别上升 16.7% 及 59.7%；一手私人住宅录得 2140 宗及 349.7 亿元，环比大幅上升 28.5% 及 1.37 倍；二手私人住宅录得 3606 宗及 243.2 亿元，环比也有 11.2% 及 2.5% 的增长。高成交量表明市场参与者对楼市的信心正在恢复，买家积极入市，卖家也愿意合理定价促成交易，市场活跃度提升推动楼市逐渐走出低迷。

人才流入，新增购房租赁需求

香港特区政府推出的高端人才通行证计划、优秀人才入境计划等一系列揽才政策成效显著。截至 2024 年底，高才通计划已吸引超过 7.5 万名高端人才与家人抵港。大量人才的涌入，不仅为香港的经济发展注入活力，也带来了庞大的居住需求。

这些新到港的人才及其家属，无论是选择租房过渡还是直接购房定居，都对香港房地产市场的租赁和买卖两端产生了积极影响。租赁需求的增长推动租金持续上涨，差饷物业估价署数据显示，6 月份私人住宅租金指数按月升约 0.31%，连续 7 个月上升，上半年累升 1.61%。而租金回报率的提升，又吸引了更多以投资为目的的买家进入市场，进一步活跃了楼市交易。

全球经济环境改善，资金寻求避风港

尽管全球经济仍存在一定的不确定性，但相比前几年，2025 年全球经济环境有所改善。在这种背景下，香港作为国际金融中心，其房地产市场成为资金寻求避险与保值增值的重要选择之一。

一方面，港股在上半年表现强劲，恒生指数累计上涨超 20%，位居全球主要市场前列，IPO 集资额超千亿港元，重登全球新股集资额榜首。股市的财富效应使得部分投资者将资金从股市转移到楼市，寻求更为稳健的资产配置。另一方面，国际资金也看好香港楼市的稳定性和长期发展潜力，纷纷流入香港房地产市场。这些外部资金的涌入为楼市提供了充足的流动性，支撑房价企稳并推动市场交易。

综合来看，2025 年上半年香港楼市房价止跌背后的这六大动因相互交织、共同作用。政策与利率环境的优化奠定基础，土地市场与成交量的积极表现增强信心，人才流入与全球资金的青睐提供动力。然而，香港楼市未来仍面临潜在供应量大、经济环境不确定性等挑战。但不可否认的是，当下的积极变化已为楼市触底回升奠定了良好开端，后续发展值得市场各方持续关注。

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