按揭低息潮来袭,香港“供平过租”现象重现!

近期，香港楼市因为HIBOR（银行同业拆息）的暴跌而掀起了一阵热潮。1个月HIBOR从5月初的3.98%大幅跳水至0.76%，创下近三年来的低位。这一变化带动H按实际利率低至2.06%，使得购房者的月供成本大幅下降，甚至出现了低于同地段租金的情况。这种“供楼比租房便宜”的现象，便是近来在香港房地产市场中热议的“供平过租” ，也让香港房子再次成为投资者关注的焦点。

月供大幅减少，数据对比显著以香港500万港元房贷（30年期）为例，在月初按息3.5%时，月供需要22,452元；而当前按息降至2.06%，月供仅为18,631元 。每个月节省3,841元，一年就能省下近46092港元。这对于购房者来说，无疑是一笔可观的支出减少。

在租金方面，目前全港平均回报率已升至3.5%-4%。部分热门区域，如港岛、九龙，租金同比涨幅更是达到10%。以市值700万的房产单位计算，月租金大约在2万至2.5万港元之间，而同等贷款金额的月供现在已降至1.9万至2.1万港元，“供平过租”的差额达到8%-14%。如此明显的差距，让更多人开始重新审视租房与买房的选择。

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多因素共同作用，促成“供楼更划算”

香港银行体系结余大幅增至1,741亿港元，处于近三年来的高位。大量热钱的涌入使得拆息被压低。由于H按利率=HIBOR+1.3%，随着拆息的下行，H按利率也直接跌破3%，创下2022年底以来的新低，大大降低了购房者的贷款成本。

随着留学生返港以及优才计划的落地实施，5月的香港租务市场迎来旺季。屯门、元朗等区域的小户型租金同比涨幅达到12-15%。同时，部分业主惜租转售，进一步推动租金上涨。

发展商之前提供的按揭优惠（如低息蜜月期）到期后，银行降低了封顶息（从3.5%下调，且下调空间较大），这使得转按需求上升，对楼市的回稳起到了支持作用。这些政策方面的变动，也在一定程度上影响了购房者和投资者的决策。

对购房者影响几何：转租为买正当时？

对于首次置业者而言，月供压力的大幅减轻，使得“帮其它人供楼不如自己供”的心理愈发强烈。根据中原数据显示，5月的睇楼量环比增长了20%，其中新界的上车盘最为火爆。对于很多年轻人和家庭来说，这是一个难得的进入房地产市场的机会。

目前香港房产的租金回报率在3.5%-4.5%，高于当前的按息2.06%。投资者通过“以租养贷”可以净赚利差，因此部分业主选择转售为租，进行收租套利。对于有一定资金实力的投资者来说，香港房产投资在当前环境下具有一定的吸引力。

经络按揭预计H按占比将回升至90%以上，转租为买的需求可能会带动楼价止跌。要知道，3月香港二手楼价已经连续下跌了18个月。这一市场趋势的转变，对于整个香港房地产市场来说，或许是一个积极的信号。

“港岛东两房，租60000，供楼55000，果断上车！省下的5000还能存起来。”“留学生家长更划算！供楼当投资，孩子毕业还能收租，比租房打水漂强。”从这些用户的反馈中，也能看出“供平过租”现象对购房者心理和决策的影响。

当前香港出现的“供平过租”现象，是短期拆息与租金周期共同作用的结果。这种情况比较适合月供能力稳定、计划长期持有房产的人群。如果购房者计划在3-5年内进行房产置换，建议优先选择H按，以节省利息支出；若追求稳妥，可选P按，其利率相对稳定。

（数据截至2025年5月23日，具体按息以银行最新政策为准）

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