香港简介及买房基本知识整理

一、香港城市概况

（一）城市定位与美誉

香港是高度繁荣的自由港和国际大都市，与纽约、伦敦并称为 “纽伦港”，是全球第三大金融中心，也是重要的国际贸易、航运中心和国际创新科技中心，被 Gawc 评为世界一线城市第三位。作为中西方文化交融之地，它融合华人智慧与西方社会管理经验，凭借廉洁的政府、良好的治安、自由的经济体系及完善的法治，享有 “东方之珠”“美食天堂”“购物天堂” 等美誉。

（二）地理与人口

地理面积：香港陆地总面积为 1114.57 平方公里，海域面积为 1640.40 平方公里。

人口数据：根据香港政府一站通发布的信息，2024 年底香港人口临时数字为 753.42 万人。

人口分布：人口主要集中在香港岛、九龙半岛及新界西部部分地区，这些区域基础设施、服务设施完善，就业机会多。2024 年具体分布如下：| 区域 | 人口数量（万人）|| ---- | ---- || 香港岛 | 117.81|| 九龙 | 224.14|| 新界及离岛 | 410.05|其中，香港岛的东区（51.92 万）、九龙的观塘区（66.84 万）、新界及离岛的沙田区（69.89 万）分别是各区域内人口最多的区；观塘、深水埗、黄大仙是人口密度最高的区域。

（三）土地资源

香港土地资源稀缺性显著，已开发土地不足 25%，住宅用地仅占 7%，主要原因有：

地理限制：三面环海，地形以丘陵为主，75% 的丘陵地带使可供开发土地极其有限。

供应瓶颈：政府土地供应长期受限，年均新增住宅单位仅约 2 万套，难以满足人口和住房需求增长。

密度经济：高密度开发模式放大核心地段价值集聚效应，优质地段房产价值攀升，如山顶豪宅过去 20 年价格涨幅超 400%。

（四）经济竞争力

根据瑞士洛桑国际管理发展学院（IMD）《2025 年世界竞争力年报》，香港全球竞争力排名第三，总得分 99.2 分，较此前增加 7.7 分，增幅在前十名中居首，优势体现在多方面：

法治环境优越：以普通法制度为基础，有健全、透明、廉洁的法律制度，全球前 100 的律师事务所过半数在香港执业，也是全球五大首选仲裁地点之一。

金融市场发达：在第 37 期《全球金融中心指数》报告中，香港国际金融中心总排名全球第三，居亚洲首位。港交所是全球最具活力和流动性的资本市场之一，2025 年香港重回全球 IPO 募资额第一位置。

营商环境良好：“税务政策” 和 “商业法规” 全球排名第一，“政府效率” 和 “营商效率” 跃升至全球第二。实行简单低税制，市场透明度高，金融系统稳健，要素自由流动，吸引大量国际企业和投资者。

地理位置优越：是中国内地与世界的重要连接点，背靠祖国、面向世界，是全球重要的贸易、航运和航空枢纽，能高效连接全球市场和资源。

教育资源丰富：有 5 所大学长期跻身全球大学百强（香港大学、香港科技大学、香港中文大学、香港城市大学、香港理工大学），多个学科世界前列，为金融、法律、科技等领域输送大量专业人才。

二、香港买房核心知识

（一）楼市 “辣招” 与 “撤辣”

“辣招” 定义：香港特区政府为应对楼市过热、防止过度炒作采取的强力限制措施，包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税等，旨在抑制短期炒房、遏抑外来需求、减少投资需求，最早始于 2010 年 11 月。

“撤辣” 政策：2024 年 2 月 28 日，香港特区政府财政司司长陈茂波宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，所有住宅物业交易无需再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。“撤辣” 后，外地人在香港买房与本地人税费相同且不限购。

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（二）房价水平

香港新房各区域均价存在差异，部分区域均价如下：

北区：10-18 万港元 / 平方米

大埔区、元朗区：0.9-20 万港元 / 平方米

屯门区、沙田区：8-15 万港元 / 平方米

葵青区、九龙城区、西贡区：20-35 万港元 / 平方米

香港岛东区、南区：30-50 万港元 / 平方米

（三）贷款相关

贷款申请材料

受薪人士：公司雇佣合约、完税证明、最近 6 个月个人户口流水帐。

自雇人士：完税证明、验资报告、最近 6 个月公司流水帐。

按揭成数调整| 时间 | 调整情况 || ---- | ---- ||2023 年 7 月 | 价值 1500 万港元或以下的自用住宅物业按揭成数上限至七成；1500 万港元以上至 3000 万港元的自用住宅物业按揭成数上限至六成；3000 万港元以上的自用住宅物业、非自用住宅物业维持五成 ||2024 年 2 月 | 价值 3000 万港元或以下的自用住宅物业按揭成数上限至七成；3500 万港元或以上的自用住宅物业按揭成数上限至六成；3000 万至 3500 万港元之间的物业按揭比率渐进递减 ||2024 年 10 月 | 按揭成数上限一律调整至七成 |

贷款额度与利息：贷款额度封顶 60%-70%，可通过资产抵押（名下超过三个月的现金或股票）或工资收入（需提供通行证及身份证、最近三个月个人户口流水账、扣税纪录等）形式申请。目前贷款利息约 4.125%，每月利息基于 HIBOR 利息浮动，且有封顶位。

（四）购房成本与持有成本

交易成本

契税（印花税）：“撤辣” 后，税费按房价阶梯式上涨，从最高 30% 下调至封顶 4.25%。

律师费：一般几千到一万港元不等。

其他费用：新房需缴纳楼契费；二手房需缴纳楼价 1% 的中介费。

付款方式：不可以支付人民币，买房必须有港币在香港账户里。

持有成本

差饷：用于支付公共服务开支，以物业应课差饷租值为计算依据。2024-2025 财政年度，住宅物业应课差饷租值 55 万港元或以下的，征收率 5%；超过 55 万港元的，从 2025 年 1-3 月起采用累进征收率，首 55 万港元按 5%，其后 25 万港元按 8%，剩余按 12%；非住宅物业维持 5% 固定税率，按季度缴纳，需在 1 月、4 月、7 月、10 月底前缴付。

地租：香港实行土地公有制，业主使用政府土地需缴纳的法定费用，由差饷物业估价署征收，以应课差饷租值为基础，固定税率 3%。需缴纳的物业包括新界和新九龙（界限街以北）的物业、1985 年 5 月 27 日或以后获批土地契约的物业、1985 年 5 月 27 日或以后延期的不可续期契约的物业。

管理费：按实用面积计算，新盘约港币 5 元 / 平方英尺，每月缴纳。

物业税：税率为全年净租金收入的 15%。

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（五）购房流程（新房）

联系地产代理，明确预算和心仪楼盘。

参阅售楼说明书、价单及销售安排，实地看房。

签订临时买卖合约，交付定金。

委托律师处理交易，申请按揭（如需要）。

签订正式买卖合约，支付印花税。

支付余额，签署按揭和转让契，收房。

（六）其他关键信息

面积换算：香港房产常说的 “一尺” 指平方英尺，1 平方英尺≈0.0929 平方米，如 “千尺豪宅” 实际面积约 92.9 平方米。

首付比例

香港本地居民：最低 1 成（需同时满足房子 1000 万以内和高收入）。

非香港本地居民：自住最少 3 成首付，投资出租 4 成首付。

房产特点：没有公摊，按实用面积计算价格；绝大多数新房为精装修，收房需找验楼师验楼。

遗产税：2006 年已取消。

供房方式：买期房后，可立即供房，也可选择收楼后再供房。

房产证：香港房产证通称 “楼契”，是一沓 A4 纸，非一本证书。

落户政策：目前不接受买房落户，投资移民暂时只认可非住宅房产，获取香港身份可通过高才优才、专才投资移民、读书等渠道。

子女读书：18 岁以下孩子想在香港读书，需以受养人身份跟随父母来港。

房产回报率：普遍约 2%-3%，好地段接近 4%，豪宅约 1.5%-2%。

买房优势：自由市场，无限购，任何人可买房自住或投资；有完善措施及法律机制，楼市健康，无烂尾楼；无增值税、遗产税、空置税等；交易有持续地产代理及专业律师协助，流程简易；新房设备完善，无毛坯，节省装潢费用和时间，收房即入住。

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