香港买房基础知识大揭秘,务必收藏!

想在香港买房？那可得先把这些基础知识吃透，这可是成功购房的关键第一步。今天就给大家详细讲讲在香港买房必须知道的那些事儿。

先来说说香港独特的面积计算方式。在内地，买房看的是 “建筑面积”，这里面包含了墙体、公摊面积等。但香港可不一样，它只计算 “实用面积”，也就是你实际能使用的空间，像墙体厚度、电梯间、楼梯间这些都不算在内。打个比方，一套在香港标注为 “70 平米” 的房子，实际使用空间和内地 90 平米左右的房子差不多。这也就意味着，如果把香港的房价换算成内地的建筑面积来算，价格还要再高出 20%-30%。所以大家看房的时候，一定要问清楚 “实用面积” 是多少，可别被宣传中的 “建筑面积” 给误导了。还有，香港常用 “尺” 来计量面积，这里的 “尺” 指的是平方英尺，1 平米大约等于 10.76 平方英尺，要是听到说 “1000 尺的房子”，那其实就是 93 平米左右，心里得有这个换算概念。

香港不同区域的房价差异巨大，呈现出明显的 “阶梯状” 分布。港岛核心区，比如中环、铜锣湾这些地方，房价相当高，每平米能达到 20 万 - 40 万港币；九龙核心区，像尖沙咀、油麻地，每平米 15 万 - 25 万港币；九龙外围，例如观塘、黄大仙，每平米 8 万 - 15 万港币；新界地区，像沙田、元朗，每平米 5 万 - 10 万港币。同样买一套 70 平米的房子，在中环可能要花 1400 万 - 2800 万港币，而在元朗只需要 350 万 - 700 万港币，差距能达到 4 倍之多。这种房价差异主要是由地段决定的。核心区的优势在于 “便利”，到写字楼、商场步行就能到达；新界地区则胜在 “空间”，同样的预算能买到更大面积的房子。所以买房前，你得想清楚，是愿意多花点钱，缩短通勤时间，还是能接受较长的通勤，来换取更宽敞的居住空间。

香港的购房流程相对内地要复杂一些，但步骤还是很清晰的。第一步是 “选房与议价”，当你看中一套房子后，可以和业主商量价格，一般来说，能谈下 1%-3% 的折扣。第二步是 “签临时买卖合约”，这个时候你需要支付 5% 的定金，定金会由律师托管，这样能避免业主反悔。第三步是 “申请贷款”，香港的银行对首付比例有明确要求：首次购房首付 30%，非首次购房首付 50%，目前银行贷款利率在 4.5%-5% 左右。第四步是 “签正式买卖合约”，这时要支付剩余的首付，同时缴纳税费。最后一步是 “过户交房”，等拿到房产证（在香港叫 “楼契”），整个购房流程就算完成了，这个过程大概需要 1-2 个月。和内地不同的是，在香港买房必须通过律师办理，律师会帮你审核房产产权、起草合同，避免出现产权纠纷，这部分律师费大概在 1 万 - 3 万港币，虽然是一笔支出，但能为你的购房安全保驾护航，还是很有必要的。

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税费也是买房时不能忽视的一项重要支出，而且不同身份的买家，税费差异很大。如果是香港永久居民买首套房，主要交的是 “从价印花税”，按房价的 100 港币 - 最高 4.25% 收取。这里有个政策利好要注意，2025 年 2 月，香港特区政府提高了印花税起征门槛，从 300 万港元放宽至 400 万港元，门槛以下仅需缴纳 100 港元。这对于购买 300 万到 400 万港元房产的买家来说，税费成本大幅降低。但如果是非香港永久居民买房，在 2024 年全面 “撤辣” 之前，要背负沉重的印花税负担，买家印花税高达 15%，再加上新住宅从价印花税，税率最高可达 30%。不过现在政策调整后，和香港永久居民一样，只需缴纳从价印花税（第二标准），这大大减轻了购房成本。

房屋类型的区别也得了解清楚。香港的房子主要分为 “私人住宅” 和 “资助房屋” 两类。私人住宅就跟我们平常说的商品房一样，可以自由买卖，对买家的身份或收入没有限制。而资助房屋，像公屋、居屋，这是政府给本地居民的福利房。居屋价格比市场价低 30%-50%，听起来很诱人，但申请条件非常严格，必须是香港永久居民或者居住满 7 年的非永久居民，而且家庭月收入、资产不能超过规定上限，买后 5 年内不能转售，只能卖给符合条件的人或政府。内地人如果没有香港身份，那就只能购买私人住宅，可别轻信那些说能买居屋的谣言。

贷款政策方面，香港的银行对 “在港工作人士” 和 “非在港工作人士” 的贷款要求不一样。在港有稳定工作的人，最高能贷款 70%（也就是首付 30%）；不在港工作的，最多贷 50%（首付 50%）。贷款期限最长是 30 年，但有个限制条件，贷款人年龄加上贷款期限不能超过 65 岁，比如说你今年 40 岁，那最多只能贷款 25 年。还款方式有 “等额本金” 和 “等额本息” 两种，等额本金前期月供高，后期逐渐减少；等额本息则月供固定，比较适合收入稳定的家庭。申请贷款的时候，要向银行提供收入证明、银行流水，银行会根据这些评估你的还款能力，避免你过度借贷。

最后，楼龄对房子的居住体验和转售价值都有很大影响。香港有很多房龄超过 30 年的老房子，这类房子价格相对较低，但可能存在管道老化、没有电梯、户型不合理等问题，居住起来不太舒服，后期维修成本也高。而次新房，也就是建成 10 年以内的房子，户型通常更合理，配套设施也比较新，在转售的时候更受欢迎，有一定的溢价空间。所以如果是自住，建议选择房龄在 15 年以内的房子；要是出于投资目的，核心区的老房抗跌性强，新兴区的次新房增值潜力大，可以根据自己的需求来选择。

掌握了这些香港买房的基础知识，你在买房的过程中就能更有底气，少走弯路。从面积换算到区域房价，从税费计算到购房流程，每个环节都提前了解清楚，这样才能顺利实现 “在香港有个家” 的目标。希望大家都能早日买到心仪的房子！

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