港岛南岸爆款揭秘:90㎡海景房2610万,内地专才占比超五成

港岛南岸 90㎡海景房以 2610 万港元总价成为市场焦点，内地专才占比超五成的热度背后，是政策红利与资源禀赋的双重催化。这款出自 “DEEP WATER PAVILIA 滶晨” 项目的户型，单价约 29 万港元 /㎡，恰好契合 3000 万港元级豪宅的市场主力区间，开盘即录得 52 倍超额认购，印证了其精准的价值定位。

价格背后的逻辑藏着市场对稀缺资源的定价。港岛南区可开发住宅用地占比不足 15%，2023 至 2025 年新增海景单位仅 60 余套，“卖一套少一套” 的格局让 90㎡户型成为 “刚改衔接型” 稀缺品。对比中西区同面积段 2250 万 - 2700 万港元的总价区间，这款海景房以一线深水湾景致匹配中端价格，形成显著的性价比优势，这也是其吸引买家的核心密码。

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内地专才的青睐源于需求与供给的精准匹配。2025 年上半年高才通 94% 的获批者来自内地，这批新香港人既需要适配家庭生活的空间，又看重通勤效率与资产稳健性。该户型所在的黄竹坑站为港铁上盖，两站直达金钟、三站抵中环，半小时覆盖金融核心区，无缝连接商场 The Southside，更坐拥小学 18 校网与南区校网资源，完美契合专才家庭 “通勤 - 生活 - 教育” 的三重需求，难怪 “滶晨 II” 项目中内地专才家庭占比达 52%。

政策红利进一步放大了这款物业的吸引力。“新资本投资者入境计划” 将住宅投资计入门槛降至 3000 万港元，恰好覆盖其总价，叠加七成按揭与 1.89% 的低实际利率，一套 2610 万的单位月供仅需 8.6 万港元。而区域租赁市场更提供稳健保障，同地段 90㎡海景房月租可达 3.2 万港元，年回报率约 3.6%，在 “供平过租” 趋势下具备长期持有价值。

从市场走势看，这类户型已成为抗跌标杆。2025 年二季度香港 90㎡户型成交量占比升至 28%，港岛南岸因人才流入需求，价格波动幅度不足 2%。对内地专才而言，这不仅是居所，更是对接香港优质资源的跳板；对投资者来说，稀缺海景与政策背书构成双重安全垫，使其在分化市场中稳居价值高地。

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