香港买房 “压测” 是什么?通不过怎么办?

在 2025 年香港楼市 “零辣招” 与低息环境叠加的置业窗口中，“压测” 始终是按揭审批的核心关卡。不少买家历经选房议价的波折，却在这一环节遭遇阻碍，甚至错失心仪房源。厘清压测的政策逻辑、计算规则，以及应对策略，是确保置业流程顺畅的关键 —— 这道看似严苛的门槛，实则是银行与买家的 “双向风险防护网”，而 2025 年的政策调整已为通过测试提供了更灵活的路径。

压测全称为 “按揭贷款压力测试”，是香港金管局为防范利率波动风险设立的强制性评估机制，核心目的是验证借款人在利率上升周期仍具备还款能力。根据 2025 年最新监管要求，压测以当前实际按揭利率加 200 个基点（即 2%）为假设利率，计算借款人的月供占收入比例（供楼负担比率）。以当前主流的 3.375% 按揭利率为例，压测需按 5.375% 的假设利率核算，要求家庭月收入扣除所有债务后的余额，需覆盖假设利率下月供的 1.2 倍以上。

这一机制与内地房贷审核存在本质差异：内地更侧重当前收入与月供的匹配度，而香港压测着眼于长期抗风险能力。以一套 800 万港元的物业为例，首付 240 万港元（三成按揭），贷款 560 万港元，按 3.375% 利率计算，实际月供约 2.4 万港元；压测时按 5.375% 核算，假设月供升至 3.1 万港元，要求家庭月收入需至少达到 3.1 万港元 ×1.2 倍≈3.72 万港元，且需扣除信用卡账单、其他贷款等负债后仍满足标准。

2025 年的政策优化为买家提供了更多缓冲空间。随着美联储降息传导至香港市场，金管局维持压测加 200 基点的标准不变，但实际按揭利率已从 2024 年的 4% 降至 3.375% 左右，假设利率与实际利率的差距缩小，测试难度有所降低。更重要的是，首置买家通过按揭保险计划申请高成数按揭时，可享受更宽松的评估标准 —— 银行会将物业预估租金的 70% 计入收入，部分银行对 “高才通” 等人才群体，还会放宽入息证明的审核尺度。

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通不过压测的核心原因通常集中在三点：收入未达标、负债过高、资产证明不足。针对这些痛点，市场已形成成熟的合规解决方案，而非盲目放弃置业计划。

最直接的调整方式是优化资金结构，通过提高首付比例降低贷款额度。以上述 800 万港元物业为例，若首付从三成增至四成（320 万港元），贷款降至 480 万港元，实际月供降至 2.1 万港元，压测假设月供则降至 2.65 万港元，对应的收入门槛降至 3.18 万港元，较原要求降低 14.5%。2025 年按揭成数上限已统一升至 70%，但主动提高首付仍能有效降低测试压力，尤其适合有一定资金储备的家庭。

引入合资格担保人是另一种高效路径。担保人需为香港永久居民或持有有效居留证明，且自身无高负债、信用记录良好。通过担保人的收入叠加，可直接提升家庭总收入水平，满足供楼负担比率要求。九龙城的首置买家陈先生曾因月收入 3 万港元未通过测试，加入父母作为担保人后，家庭合并收入达 5.2 万港元，顺利通过审核。需注意的是，担保人需承担连带还款责任，需在律师见证下签署担保协议。

优化入息证明与负债管理同样关键。内地买家可提供经公证的完税证明、社保缴纳记录，自雇人士则需补充近两年审计报告与公司流水，部分银行对跨境收入的认可度已显著提升。同时，申请按揭前 3 个月应尽量结清高息信用卡分期、消费贷等负债，降低债务收入比 —— 每减少 1 万元月还款负债，可释放约 1.2 万元的收入空间用于满足压测要求。

借助专业服务机构的规划也不可或缺。持牌代理可根据买家财务状况，提前模拟压测结果，推荐适配的银行方案 —— 比如汇丰对人才群体的入息要求较宽松，中银则在租金计入收入方面更灵活。按揭转介公司还能协助整合资产证明，如将内地房产估值报告、股票基金持仓证明等纳入评估，部分案例中通过资产补充证明，成功将收入门槛降低 20%。

2025 年的香港楼市，压测已非 “一刀切” 的刚性壁垒，而是可通过专业规划跨越的门槛。对本地首置家庭，提高首付与引入担保人是稳妥选择；对跨境人才，善用政策对人才的倾斜与租金计入规则更具实效；对高净值买家，优化负债结构与资产证明则能高效通过审核。在低息周期与政策宽松的双重背景下，读懂压测逻辑、善用应对策略，便能让置业计划稳步落地 —— 毕竟这道测试的本质，是确保未来供楼生活的财务稳健，而非阻断置业之路。

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