香港楼市冰火两重天:住宅热得发烫,商铺写字楼冻到结冰

一、住宅市场像开了挂的火锅店

去年底香港人还在吐槽“买房不如买黄金”，今年开春突然画风突变。开发商开盘现场挤得跟网红奶茶店似的，港岛西环某新盘开盘当天就卖出80%，有买家直接带着200万现金本票来抢房。

政策就像开闸放水：政府把压了13年的“辣招”全撤了，外地人买房不用再交30%的税，深圳来的张姐算了笔账——买套1200万的房子，现在能省下辆保时捷的钱。银行也来凑热闹，汇丰把房贷利率打到2.8%，月供比去年少了三分之一，中介阿明说：“现在月供2万5就能住港岛，比租劏房还划算”。

豪宅卖得比奶茶还快：2024年上半年2000万以上的房子成交了1577套，比去年翻了一倍多，太平山顶有套1.2亿的别墅，挂牌三天就被内地做直播的老板全款拿下。就连深水埗的老破小都咸鱼翻身，30平的唐楼重新装修后月租能收2万，房东王伯笑称：“比我儿子当程序员赚得还多”。

二、商业地产变成打折促销区

跟住宅的火爆形成鲜明对比，中环写字楼现在冷清得像台风天的迪士尼。国际金融中心二期有层办公室挂了半年还没租出去，业主李生苦笑：“现在每尺租金比2019年打了六折，连星巴克都搬去共享办公室了”。

写字楼空置率创20年新高：金钟地标海富中心整整三层空置，玻璃上贴的招租海报都被晒褪色了。数据显示中环甲级写字楼空置率冲到18%，房东们开始送三个月免租期，还包重新装修。做外贸的陈老板趁机捡漏：“我在铜锣湾租了200平办公室，月租才8万，比三年前便宜了辆特斯拉Model Y”。

商铺更惨过海鲜市场：尖沙咀广东道的奢侈品店，晚上七点就拉闸关门。铜锣湾罗素街有个铺位月租从300万暴跌到80万，还是没人接手。地产中介阿玲透露：“现在业主宁愿短租给快闪店，也不敢签长合同”。连7-11都在收缩战线，今年关了12家分店。

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三、冰火两重天的幕后推手

住宅回暖三大引擎：

1. 人才引进像抽水机：香港去年引进12万高端人才，这些人落地先买房。科学园隔壁的新盘，60%买家是内地来的芯片工程师。

2. 利率倒挂催生套利：内地存款利率降到2%，香港房贷利率也降到3%，深圳客算盘打得响：“把深圳房子抵押贷款来香港买房，利差都能赚套首付”。

3. 资产避险需求爆发：做外贸的赵总坦言：“人民币波动太大，不如买成香港房产踏实，至少不会被汇率吃掉利润”。

商业地产遇冷四大病根：

1. 远程办公成慢性病：投行开始实行每周3天在家办公，中环某外资行直接退租了整层办公室，改成共享工位。

2. 零售业被电商截胡：连卡佛今年线上销售占了四成，实体店变成展示厅。旺角女人街的老板娘阿芳抱怨：“现在游客只拍照不买单，都去拼多多下单了”。

3. 国际企业玩大撤退：中环有栋写字楼原本住满欧美律所，现在三层改成了宠物美容店，两层改成月子中心。

4. 利率镰刀割韭菜：商业房贷利率还在5%以上，开发商老周吐槽：“现在建写字楼不如盖公屋，至少政府包销”。

四、普通人的机会藏在哪？

住宅捡漏指南：

盯紧港铁沿线末段站：屯门兆康站600万的三房，等2026年大桥商务区建成就是翻版深圳前海。

老旧小区博拆迁：北角春秧街有批50年楼龄的唐楼，政府更新计划已列入议程，现在500万买入可能变800万。

改造劏房当包租公：深水埗30平老房花20万改成4个带厕所的单间，月收租金能到3万。

商业地产求生手册：

抄底餐饮铺位：旺角西洋菜南街有个月租5万的铺位，改造成网红火锅店，三个月回本。

写字楼改共享空间：观塘某工业大厦整层改造成直播基地，出租率冲到95%。

囤仓库等物流风口：青衣有批旧仓库被改造成冷链中心，租金两年涨了40%。

结语：别在冬天砍树，别在夏天买棉袄

现在香港楼市就像2015年的深圳，住宅和商业地产正在经历价值重估。普通买家记住两句话：买住宅要趁开发商还在吐血促销，投商业地产得等美联储开始降息。眼下最稳的操作，是把钱砸向有真实居住需求的住宅，至于那些空荡荡的写字楼——让土豪们先去蹚雷吧！

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