现在香港买房合适吗?楼市周期分析 + 抄底时机预测

在香港买房投资，是许多人关注的话题。香港房价走势牵动人心，楼市的起伏也让众多购房者和投资者纠结不已：当下究竟是不是在香港买房的好时机？要回答这个问题，需要深入剖析香港楼市周期，并尝试预测抄底时机。

香港楼市周期回顾

回顾过往，香港楼市呈现出明显的周期性。从较长时间跨度看，楼市经历了多次涨跌循环。以 2003 年非典疫情为例，当时香港楼市低迷，房价大幅下跌。但随后在经济逐步复苏、市场信心恢复以及各种利好因素推动下，开启了长达十余年的上涨周期，房价一路攀升。再如 2008 年全球金融危机，香港楼市同样遭受重创，房价下跌明显。但危机过后，又逐渐回暖。

从 2021 年 9 月起，香港楼市开启新一轮调整周期，私人住宅售价指数从 398.1 点累计下跌 26.93%，直至回到 2016 年的水平。进入 2025 年，市场出现了一些新变化。2025 年 6 月，香港私人住宅售价指数按月微升 0.03%，并且已经连续上升 3 个月，上半年房价跌幅收窄至 0.86% 。美联房价指数在 3 月触底 126.3 点后，4 月与 5 月也呈现出轻微回升态势。这一系列数据表明，香港房价经过前期下跌后，有企稳乃至反弹的迹象。

当下楼市现状分析

政策利好频出

香港特区政府在房地产政策方面做出了诸多积极调整，为楼市注入了强心针。2024 年 2 月底，香港全面撤销 “辣招”，取消额外印花税等措施，同时放宽按揭成数限制，这极大降低了交易成本。2025 年 2 月，香港特区政府宣布将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元提高至 400 万港元，为买家最多节省约 6 万港元的购房开支。这些政策调整，直接提升了购房者的实际购买能力，尤其是对首次置业者和中小投资者而言，政策利好效应更为明显。此外，香港特区政府推出的高端人才通行证计划、优秀人才入境计划等吸引了大量人才流入，截至 2024 年底，高才通计划已吸引超过 7.5 万名高端人才与家人抵港 。人才流入带来了刚性住房需求，推动市场交易活跃。

资金成本降低

香港楼市与利率周期关联紧密。此前受美联储货币政策等因素影响，香港市场利率处于高位，增加了购房者的供楼压力，抑制了部分购房需求。但自 2025 年 5 月份以来，形势发生了转变。香港银行同业拆息（HIBOR）大幅回落，并持续维持相对低位，截至 8 月 4 日，与楼宇按揭关联密切的一个月拆息报 1.73% 。这使得香港房贷按揭利率降至 2% 左右，极大降低了购房成本。以一套价值 500 万港元的房产为例，在利率较高时，每月供款可能高达 2 万港元，而随着利率下降，每月供款可减少至 1.5 万港元左右。资金成本的降低，让更多潜在购房者具备了入市能力，也刺激了市场活跃度提升。从投资角度看，低利率环境下，房产作为抗通胀资产的吸引力进一步增强。

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供需关系微妙

从供应端来看，香港土地资源有限，尽管政府不断推出新的土地供应计划，但短期内新增住宅供应仍相对稳定。2025 年预计新落成约 2.4 万个单位，未来四年内预计将有近 10 万个新房单位落成 。部分地产商已开始主动减慢开发速度以控制供应量。从需求端分析，除了本地居民改善住房、首次置业需求外，人才流入带来的新增需求以及内地购房者的持续关注，使得购房需求较为旺盛。2025 年 6 月份内地买家在香港一手、二手住宅市场的注册量共 1237 宗，按月上升约 21.9%；涉及金额约 110 亿港元，按月升约 14.4%，宗数与金额同步创下 7 个月来高位 。在供需关系作用下，市场整体呈现出需求逐步消化供应的态势。

抄底时机预测

综合目前香港楼市的各方面因素，对于有购房需求和投资意向的人来说，当下存在一定买房机遇。从房价走势来看，已经出现企稳回升迹象，若后续经济持续稳定复苏，房价有望继续上行，此时入场有可能享受房产增值带来的收益。从政策角度，目前政策利好处于持续释放阶段，在未来一段时间内将持续支撑香港楼市发展，为购房者创造了较为有利的政策环境。从资金成本考虑，低利率环境也增加了购房者的购买力。

然而，市场始终存在不确定性。全球经济形势的变化、国际金融市场的波动、香港本地经济发展状况等都可能对楼市产生影响。例如，若利率出现大幅反弹，购房者的还款压力将再度增大，可能会对楼市需求产生抑制作用。同时，如果后续供应大幅增加，或者需求因经济形势等因素受到抑制，市场平衡可能被打破，房价也可能面临波动。

所以，购房者需结合自身财务状况、投资目标以及对市场风险的承受能力，谨慎做出决策。如果是刚需购房者，且有长期居住需求，目前市场环境下，可以挑选到性价比不错的房源，是较为合适的入场时机。对于投资者而言，如果看好香港楼市的长期发展，能够承受一定的市场波动风险，当下也可以考虑布局具有潜力的区域和楼盘，如启德新区等重点发展区域的优质物业。但在做出决策前，务必充分了解市场信息，做好风险评估。

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