1000 万预算在香港启德,能入手多大的房子?答案都在这

不少朋友做香港房产投资，或者想在香港安家，都会把目光对准启德 —— 毕竟这是香港近几年最火的新兴发展区，政府砸了上千亿做规划，又是临海又是近核心区，潜力看得见。其中问得最多的就是：1000 万港币预算，在启德到底能买多大的房子？会不会只能买个小单间？今天就跟大家好好掰扯掰扯，1000 万在启德的选房空间，还有该怎么挑才不踩坑。

首先得明确，1000 万在启德能买多大，关键看你选 “新盘还是二手盘”，还有 “具体位置靠不靠近核心配套”。先说说启德的新盘市场，这两年启德新盘扎堆，比如近启德站的几个热门项目，还有临海的一些高端盘，但 1000 万预算在新盘里，主要集中在 “小户型刚需盘”。一般来说，新盘的实用率大概在 70% 到 75% 左右（香港房产算实用面积，不含公摊），1000 万大概能买到 450 尺到 550 尺的单位，换算成内地的平方米，就是 42 平米到 51 平米左右，大多是一房一厅或者两房一厅的格局。

比如启德站周边的某个新盘，离地铁口步行 5 分钟，楼下就有规划的小型商业配套，1000 万左右能拿下一套 500 尺的两房一厅，客厅带个小阳台，主卧能放下 1.5 米的床，次卧做儿童房或者书房也够用。这类新盘的优势很明显：小区环境新，有会所（大多带泳池、健身房），物业是品牌管理，而且新盘付款方式灵活，有些开发商还会给首置买家优惠，比如减免部分印花税。不过要注意，启德有些新盘离海边远，或者靠马路，可能会有噪音影响，选房的时候尽量选中层、朝小区园林的单位，居住体验会更好。

再说说启德的二手盘，相比新盘，二手盘的选择空间其实更大，性价比也更高。启德早期开发的一些屋苑，比如近启德邮轮码头的几个小区，楼龄大概 5 到 10 年，实用率能到 75% 到 80%，1000 万预算能买到 550 尺到 650 尺的单位，也就是 51 平米到 60 平米左右，妥妥的两房一厅，有些甚至能买到小三方（最小的房间可能需要做榻榻米）。

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我之前帮朋友看过一套启德二手屋苑，600 尺两房一厅，客厅带大阳台，能看到部分海景，小区配套成熟，有超市、幼儿园，步行到未来的地铁延长线站点也就 8 分钟，总价才 980 万港币，比同位置的新盘便宜了近 200 万。二手盘的好处是 “即买即住”，不用等收楼，而且周边配套已经落地，生活方便，租金收益也能马上兑现 —— 像这样的 600 尺两房，月租金大概能到 2.5 万到 3 万港币，租金回报率能到 3.5% 左右，不管是自住还是投资都合适。不过买二手盘要注意产权问题，一定要查清楚房子有没有抵押、有没有违建，最好找靠谱的中介帮着做尽职调查，另外二手盘的装修可能需要翻新，这部分成本也要提前算进去。

可能有人会问，1000 万在启德买的房子，未来升值空间怎么样？其实不用太担心，启德的规划还在持续落地：今年启德体育园就要建成开放，能容纳 5 万多人，以后会办演唱会、体育赛事，带动周边人气；还有国际学校、高端商场也在陆续建设，未来这里会成为香港新的 “生活 + 商业 + 休闲” 中心。而且启德到中环只要 15 分钟车程，到九龙站、尖沙咀这些核心区也很方便，不管是上班还是出行都省心。之前启德的房价从 2018 年到现在，涨幅已经超过了 40%，虽然中间有过小幅波动，但长期来看，随着配套越来越完善，房价还会稳步上涨，1000 万买的房子，不管是自住还是投资，都是比较稳妥的选择。

另外给大家几个小建议：如果是自住，优先选靠近地铁口、配套成熟的小区，比如启德站周边或者近邮轮码头的区域，生活方便；如果是投资，重点看租金回报率，尽量选两房单位，因为两房的租客需求最稳定，空置率低；不管买新盘还是二手盘，都要关注 “实用率”，实用率越高，实际居住空间越大，性价比也越高；还有，启德有些楼盘靠近机场航道，可能会有飞机噪音，选房的时候最好实地考察一下，尤其是晚上，感受一下噪音情况。

总的来说，1000 万在香港启德不算 “大预算”，但也能买到不错的房子 —— 新盘能买 450-550 尺的刚需户型，二手盘能买 550-650 尺的舒适两房，而且不管是自住还是投资，都能享受启德的发展红利。如果大家想更精准地找房，比如想找能看海景的，或者离学校近的，也可以跟我聊聊，我再帮你筛选具体的楼盘，争取让你用 1000 万预算，在启德选到最适合自己的房子。

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