预警!香港新房“以价换量”潮:刚需盘降20%,豪宅却在偷偷涨价

香港新房市场正上演戏剧性分化：刚需盘以 20% 的降价幅度掀起 “以价换量” 潮，豪宅却在悄然涨价，这种 “冰与火” 的反差背后，是供需错配与客群分层的深度博弈，更预示着楼市价值逻辑的根本转变。

刚需盘的降价潮早已暗藏伏笔，库存高压成为压垮价格的最后一根稻草。香港房屋局数据显示，400-1000 万港元的刚需盘潜在供应量达 6.2 万套，去化周期长达 32 个月，较 2023 年延长 14 个月。大埔万科 “上然” 项目的降价颇具代表性，折后均价低至每平方呎 10303 港元，创下 11 年来区域新盘最低价，其中开放式单位折后仅 88 万港元，较前期报价直降 21%。即便是启德这类规划新区，刚需盘也难逃降价命运：启德坊 600 平方呎单位总价从 980 万港元下调至 790 万港元，降幅近 20%，即便叠加 400 万以下物业印花税降至 100 港元的政策红利，仍需靠降价吸引买家。

需求端的疲软进一步加剧了刚需盘的降价压力。这类物业的主力客群 —— 本地首次置业者，受经济波动影响购买力下滑，2025 年三季度刚需盘成交量同比仅微增 3%，远不及供应增速。更关键的是，跨境需求对刚需盘的拉动有限：中原地产数据显示，内地买家在 1000 万以下新房成交中占比仅 18%，而他们更倾向将资金投向高价值物业。长沙湾某刚需新盘推出 “首付分期 + 家电礼包” 组合优惠，实际折扣达 18%，但开盘去化率仍不足 50%，印证了市场的冷淡。

与刚需盘形成鲜明对比的是豪宅市场的暗自升温。5000 万港元以上的核心区豪宅，三季度成交均价较二季度上涨 4.2%，浅水湾、中西区等传统豪宅区表现尤为突出。阿里前 CEO 张勇近期以 5354 万港元购入半山 2084 呎豪宅，较同小区 2024 年成交价上涨 3.7%，这类案例并非个例。中环 “天汇” 160㎡海景单位报价较年初上调 5%，仍吸引内地买家全款拿下，其背后是高端客群对稀缺资源的争抢。

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豪宅涨价的核心动力源于 “稀缺性 + 政策红利” 的双重驱动。香港核心区可开发住宅用地占比不足 15%，2025 年新增豪宅供应仅 230 套，其中一线海景单位不足 50 套，供需比低至 1:8。政策层面，“新资本投资者入境计划” 将住宅纳入投资门槛，5000 万以上豪宅成为高净值人群的优选，2025 年上半年该价格段成交中内地买家占比超 4 成。启德区撤辣后内地买家占比达五成，其中 30% 选择购置 2000 万以上的改善型豪宅，推动区域豪宅价格逆势上涨。

两类物业的客群差异决定了价值走向的分野。刚需盘依赖本地刚需支撑，受经济周期影响大，且供应过剩导致溢价能力缺失；豪宅则瞄准高净值人群与跨境资本，这类客群更看重资产避险与资源占有，对价格敏感度低。从流动性看，豪宅挂牌至成交平均周期缩短至 58 天，较刚需盘快 40%，且议价空间收窄至 1% 以内，而刚需盘议价空间普遍达 8%-12%。

值得警惕的是，这种分化并非短期现象。戴德梁行预测，未来三年刚需盘库存仍将维持高位，降价压力持续存在；而豪宅因供应稀缺与政策加持，价格涨幅或达 6%-8%。对购房者而言，盲目跟风刚需盘降价入市可能面临资产缩水，而核心区豪宅虽价格上涨，但稀缺性与抗跌性仍具吸引力。

香港新房市场的分化早已超越价格层面，成为价值逻辑的重新排序：刚需盘的 “以价换量” 是供需失衡的必然结果，豪宅的涨价则是稀缺资源与资本避险需求的双重体现。在这样的市场中，选对物业类型比把握入市时机更为关键，毕竟在分化时代，资产的安全垫永远建立在稀缺性与需求韧性之上。

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