横琴库存可控!3.5万/㎡抗跌盘成标杆,比香港同地段省60%成本

在珠海楼市整体库存去化周期达 21.9 个月的背景下，横琴粤澳深度合作区却以 3.9 个月的去化周期、3.5 万 /㎡的抗跌均价，成为大湾区资产配置的 “安全岛”。更关键的是，与香港新界西北同类型口岸物业相比，横琴购房成本直省 60%，叠加琴澳融合政策持续加码与港珠澳大桥流量爆发，这个库存仅 107 套的核心板块，正迎来 “入手即锁利” 的窗口期

横琴的 “库存警报” 早已拉响，稀缺性成为房价抗跌的第一重保障。中原研究院数据显示，截至 2025 年 8 月底，横琴一手住宅库存面积仅 1.4 万㎡，折算为 107 套，占珠海全市库存的 0.4%。这种 “近乎清零” 的供应状态，让区域房价逆势企稳 —— 华发广场 (III 期) 横琴荟 9 月均价 35437 元 /㎡，环比上涨 0.57%，在横琴 31 个在售项目中稳居榜首。对比之下，珠海全市新房均价微跌 0.6%，远郊盘甚至需 “以价换量”，横琴的抗跌性愈发凸显。更值得关注的是，区域内 70 年产权的非公寓类现房不足五个，能满足长期居住需求的房源寥寥无几，稀缺性正持续推高资产价值。

政策红利的密集释放，为 3.5 万 /㎡的标杆价筑牢根基。2025 年 10 月刚发布的境外职业资格认可清单，将 87 项港澳专业资格纳入跨境执业范畴，其中 49 项为澳门资格，555 名专业人士已完成备案，港澳企业承建项目投资额达 59 亿元。这种 “规则衔接” 直接激活人才居住需求：截至 10 月，179 名澳门医疗人员在横琴注册执业，跨境电商产业园吸引超 200 家企业入驻，1.2 万产业人才带来的刚性需求，让 “寰宇天下” 等标杆盘成交周期压缩至 35 天。叠加限购取消与公积金政策优化 —— 双缴存家庭贷款额度提至 130 万，首付仅 20%，政策工具箱的持续发力，让横琴房价获得双重托底。

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交通与成本的双重优势，正在重塑大湾区居住格局。港珠澳大桥 2025 年至今客流已超 2510 万人次，车流突破 546 万辆次，日均车流 1.8 万辆，19.9 万港澳司机完成备案。从横琴出发，45 分钟直达香港，10 分钟通关澳门，这种 “一小时生活圈” 让 “横琴居住、港澳通勤” 成为常态。成本差距更具吸引力：香港元朗口岸旁同面积两房单位总价超 700 万港元，而横琴 “华发琴澳新城” 89㎡三房仅 280 万人民币，单价相差 60% 以上。加上珠海 3.0% 的房贷利率较香港低 0.375 个百分点，一套 300 万的物业，月供可节省近 2000 元，成本优势堪称 “断层领先”。

产业落地的深度与广度，决定了横琴房价的升值潜力。中医药大健康、会展旅游等 “旅游 +” 业态已形成规模，港珠澳大桥 “经珠港飞” 政策累计服务超 8.9 万人次，45.7 万游客打卡大桥文旅项目，为横琴物业带来稳定租赁需求 —— 口岸旁两房月租普遍达 4500 元，租金回报率接近 2%。戴德梁行此前测算，随着琴澳产业融合深化，临口岸物业未来 3 年升值潜力可达 12%，而当前 3.5 万 /㎡的均价，仍处于价值洼地。

布局横琴需紧扣 “稀缺性 + 确定性” 原则。优先选择口岸 1 公里内的现房项目，如华发广场 (III 期) 横琴荟，既享受 45 分钟直达香港的交通红利，又能承接跨境旅游租赁需求；关注非公寓类住宅，这类房源占比不足区域供应的 30%，抗跌性更强；若侧重长期增值，可锁定科创园周边物业，如 “中海名钻”，紧邻跨境电商产业园，80% 购房者为企业高管与技术人才。

当香港高房价让刚需望而却步，横琴以 “库存可控、价格抗跌、成本亲民” 的三重优势，成为大湾区置业的优选。3.9 个月的去化周期意味着 “卖一套少一套”，3.5 万 /㎡的均价较香港省出半套房款，而政策与交通的持续加码，正不断夯实资产价值。若想获取具体楼盘的最新成交价、港澳人才购房优惠或租金测算表，欢迎随时告知需求，可提供定制化参考。

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