从 “政策底” 到 “市场底”:2025 香港楼市回暖信号藏在这些数据里。

2025 年香港楼市最关键的转变，是完成了从 “政策底” 到 “市场底” 的扎实跨越。如果说 2024 年的 “撤辣” 还只是政策端的主动托底，那么 2025 年三季度以来的一连串数据，则清晰地证明市场已形成自发回暖的动能。从利率中枢下移到成交放量反弹，从房价指数触底回升到人才人口补位，每个数据都在诉说同一个结论：香港楼市的复苏不是偶然，而是多重合力下的必然结果。

利率数据的 “调头向下”，是打通市场回暖的第一关。9 月美联储降息 25 个基点后，香港金管局紧随其后将基本利率降至 4.5%，中银香港、汇丰等三大发钞行同步下调最优惠利率 12.5 个基点。这直接让购房者的按揭压力显著减轻 —— 以汇丰为例，新造按揭实际利率从 3.5% 降至 3.375%，一套 800 万港元的房产按 30 年期贷款计算，每月月供能减少近 500 港元。更关键的是市场预期的转变，业内普遍认为年内可能还有两次降息，这种 “利率下行周期开启” 的判断，让观望了两年的买家终于愿意出手。经络按揭转介的数据印证了这一点：预计 2025 年新增住宅房贷数量将达 45000 笔，结束连续三年的下跌趋势，其中期房房贷更是要暴涨 55% 挑战五年新高，利率红利正在快速转化为购房行动力。

成交数据的 “量价齐升”，是市场底形成的核心佐证。9 月的土地注册处数据堪称 “成绩单”：全港住宅楼宇买卖合约达 5643 份，不仅比上月涨了 6.7%，较去年同期更是飙升 98.1%，几乎翻了一倍；合约总值也突破 535 亿港元，同比涨幅高达 93.4%。更有说服力的是 “结构性放量”：300 万至 400 万港元的二手住宅 4 月注册量突破 1000 宗，创下 2016 年 11 月以来的新高，这正是 2 月印花税起征门槛从 300 万放宽至 400 万、低价盘仅需 100 港元印花税的直接效果。而投资者入境计划将住宅门槛从 5000 万降至 3000 万后，油尖旺、港岛南区的中高端物业成交也明显升温，形成 “刚需与改善齐发力” 的格局。从美联房价指数看，3 月触底 126.3 点后，4 月、5 月持续回升至 127.5 点，9 月二手房报价再环比微涨 0.02%，虽然涨幅微弱，但标志着价格端已站稳脚跟。

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人口与需求数据的 “补位进场”，为市场底筑牢了长期根基。楼市的本质是 “人” 的市场，而香港人才引进计划正带来源源不断的新需求。截至 2025 年 2 月，香港各类人才引进计划已批准 29 万宗申请，19.6 万人已到港定居，不仅扭转了劳动人口下跌趋势，更直接催生了大量居住需求。这些 “新香港人” 中，有在港工作五六年的资深从业者，也有刚落地的年轻精英，他们大多瞄准 600 万至 700 万港元的中小单位，正好与当前市场的主力供应匹配。需求端的扎实增长，让成交量的反弹有了可持续性 ——9 月中原地产就预测，随着降息与施政报告利好发酵，10 月成交有望重返 7000 份以上，市场活跃度正从 “政策刺激” 转向 “需求驱动”。

当然，从 “市场底” 到全面复苏仍需时间，数据里也藏着需要注意的细节。比如当前香港楼市供应量仍较高，今年将新落成约 2.4 万个单位，未来四年预计近 10 万个，这意味着区域分化还会持续，像屯门这类库存压力大的板块，短期涨幅可能落后于启德、元朗等规划落地快的区域。但瑕不掩瑜，利率、成交、人口三大核心数据已形成共振：利率降到位打开入场窗口，政策松绑激活沉睡需求，人才到港补上长期动能，这正是 “市场底” 最典型的特征。

瑞银、莱坊等机构的判断也与此呼应：前者明确表示在降息周期下更偏好香港地产发展商，后者则预测 2026 年楼价有望反弹 5%。对于购房者和投资者来说，这些数据就是最可靠的 “指南针”—— 当政策红利已经释放、市场成交已经回暖、长期需求已经补位，当下正是看清趋势、精准布局的时机。毕竟在楼市周期里，“政策底” 是给的机会，“市场底” 是抓的时机，而现在，机会与时机刚好重叠。

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