香港房价长期会跌吗?

先看看香港房价的现状。自2021年达到峰值后，香港房价开启了下行通道，到2025年，整体房价较巅峰时期已下跌近30%。2025年3月，差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数报284.2点，按年跌幅达8.2%，创下8年半以来的新低 。这样的数据，让很多人觉得香港房价似乎还会继续下跌。

不过，从2025年开始，香港房价出现了一些积极的变化。香港特区政府差饷物业估价署公布的数据显示，2025年7月香港私人住宅楼价指数为287.9点，比上月升约0.42%，已经连续4个月实现上涨 。3月住宅物业成交量飙升至5367宗，环比大增60%，同比增长35% 。这些数据表明，香港房价似乎已经告别了单边下跌的行情，正在逐步企稳回升。

从长远来看，香港房价不仅不会持续下跌，反而还有很大的上升空间。原因是多方面的。香港的土地资源极度稀缺，这是房价的重要支撑因素。香港地域有限，可供开发的土地本就不多，还要划出大量的郊野公园等受保护区域，导致可用于房地产开发的土地更是少之又少。土地供应不足，房子自然就成了稀缺资源，俗话说“物以稀为贵”，房价也就有了坚实的支撑。而且，香港土地开发审批流程复杂，周期长，进一步限制了土地的有效供应，使得住房供不应求的局面很难在短期内得到根本改变。

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香港作为国际金融中心，经济高度发达，吸引了大量的企业和人才 。众多跨国公司在此设立总部或分支机构，提供了大量高薪工作岗位，吸引着来自世界各地的专业人士。随着内地与香港联系日益紧密，内地企业在香港的业务拓展也不断深入，为香港带来了更多的经济活力和就业机会。大量人才的持续流入，尤其是高收入人群的增加，使得对住房的需求不断攀升。同时，香港本地居民随着经济的发展，收入水平也有所提高，改善住房条件的需求也日益强烈。这种强大的需求，是支撑房价长期稳定甚至上涨的重要力量。

从政策层面来看，虽然香港政府一直致力于增加住房供应，推出了诸如北部都会区规划等一系列措施，但这些计划从规划到落实需要较长的时间，短期内对市场的影响有限。而且，香港政府也明白房地产市场对经济的重要性，不会让房价出现大幅下跌的情况。2024年香港政府全面“撤辣”，撤销了额外印花税、买家印花税和新住宅印花税等一系列防止楼市过热的限制举措 ，这一政策调整使得非本地买家住宅物业交易相关印花税大幅降低，极大地减轻了购房者的负担，吸引了更多内地购房者赴港置业。今年前两个月，香港一、二手住宅物业市场迎来超1300宗“普通话买家”购买，同比增长超50% 。大量外地购房者的涌入，增加了市场的购房需求，为房价提供了有力的支撑，让房价下跌的动力大大减弱。

利率变动也是影响香港房价的重要因素。香港实行联系汇率制度，其货币政策与美国紧密相关。近期香港利率持续走低，5月份以来，香港银行同业拆息（HIBOR）大幅回落并维持在相对低位，带动香港房贷按揭利率降至2%左右 。房贷利率的降低，使得购房者的还款压力大大减轻。以购买一套价值800万港元的房产为例，假设贷款期限为30年，利率从3%降至2%，每月还款额将大幅减少，这使得许多原本对购房持观望态度的人纷纷出手，刺激了购房需求的释放，推动房价止跌回升。

人才流入同样为香港房地产市场注入了新的活力。香港特区政府大力推行的人才引进计划成效显著，像高才通计划等吸引了大量来自世界各地的优秀人才。截至2025年4月底，已收到超过47万份申请，其中31万份获批，已有超过21万人到港 。这些新涌入的人才及其家属形成了庞大的住房需求，不仅推动了租赁市场的繁荣，也为购房市场增添了新的动力。特别是高才通计划吸引的高收入人才，具备较强的购房能力，对中高端住宅需求旺盛，拉动了相应房价上涨，使得房价下跌的可能性进一步降低。

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虽然目前香港房价已经出现企稳回升的迹象，但也不能忽视一些潜在的风险和不确定性。全球经济形势依然复杂多变，贸易保护主义抬头、地缘政治冲突等地缘因素，可能冲击香港作为国际贸易与金融枢纽的地位，影响香港经济增长前景，进而削弱购房者信心与购房能力。若全球经济陷入衰退，香港出口、金融等支柱产业将受到冲击，企业裁员、降薪风险增加，民众收入不稳定，对房价形成下行压力。未来数年，香港新房供应预计将显著增加。据相关规划，今年将新落成约2.4万个单位，未来四年内预计有近10万个新房单位落成 。大量新房涌入市场将缓解长期以来香港房地产市场供不应求的局面，尤其是刚需房源供应增加，可能抑制房价过快上涨，甚至在局部区域引发价格竞争，导致房价回调。

但总体而言，从长期来看，香港房价下跌的可能性较小，反而有望在各种利好因素的推动下逐步回升。对于普通购房者来说，如果是自住刚需，在当前市场回暖但还未过度火热的情况下，遇到性价比高的房源其实可以考虑出手；如果是投资，那就要重点关注核心区域的优质房源，它们抗跌性强，未来升值潜力也更大。