内地买家占比回升!2025 香港楼市被这些力量重新激活。

2025 年香港楼市最鲜明的特征，莫过于内地买家的强势回归。中原地产数据显示，截至 7 月，普通话拼音买家在香港私楼成交中占比达 24.2%，较 2020 年的 9.2% 低谷期实现质的飞跃，部分热门板块甚至出现 “每两套成交就有一套来自内地” 的景象。这股强劲的购买力不是偶然爆发，而是政策松绑、成本下降与人才流入三大力量共振的结果，它们共同撬开了跨境置业的闸门，让香港楼市在 2025 年迎来真正的 “激活时刻”。

第一个激活力量，是全面 “撤辣” 带来的 “税费平权”，彻底打破了内地买家的入场壁垒。2024 年底香港撤销额外印花税、买家印花税等 “辣招” 后，内地买家终于与本地居民站在同一起跑线 —— 以前买 1000 万港元房产要额外缴纳 150 万港元买家印花税，现在只需按阶梯税率缴纳约 42.5 万港元从价印花税，直接省下超 100 万成本。这种力度的红利迅速转化为行动力：2025 年前三季度，内地买家入市个案达 3200 宗，总金额超 300 亿港元，其中 400 万 - 800 万港元的刚需盘占比高达 65%。

税费减负的效应在热门板块尤为明显。启德新盘 “天寰” 今年推出的 800 套单位中，内地买家占比达 45%，有深圳企业家算了一笔账：去年看同区域 1200 万港元的三居室，光税费就要 180 万，今年入手同款户型，税费直接降到 51 万，省出的资金刚好覆盖装修成本。即便是 400 万港元以下的刚需盘，100 港元印花税的政策也让内地年轻买家心动，元朗 “朗屏 8 号” 10 月成交的 120 套单位里，有 30% 来自跨境刚需，他们大多是在深圳工作、看重香港教育资源的家庭。

第二个激活力量，是利率跌破 3% 的 “成本红利”，让跨境置业的月供压力大幅降低。2025 年香港主流银行 H 按封顶息降至 2.95%，较内地部分城市房贷利率低近 1 个百分点。以一套 900 万港元的房产为例，内地买家按七成按揭贷款 630 万，分 30 年还款，每月月供仅 27308 港元，总利息较去年减少 30.2 万港元。更关键的是贷款政策放宽：3000 万以下自住房产按揭成数上限提至七成，部分银行对有香港亲属的内地买家，甚至能给到六成以上额度，这让首付门槛从以前的 40% 降至 30%。

利率红利与税费优惠形成的 “组合拳”，让不少内地买家实现 “跳级购房”。将军澳 “海天晋” 的销售人员透露，有广州客户本来预算 700 万港元看两居室，算完税费和利息账后，直接加预算到 900 万港元入手三居室，月供反而比预期少了 800 港元。中原按揭数据显示，2025 年内地买家新造按揭宗数同比增长 58%，平均贷款额度达 630 万港元，印证了成本下降对购买力的释放作用。

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第三个激活力量，是 “抢人才” 政策带来的 “需求补位”，让内地买家从 “投资为主” 转向 “自住刚需”。截至 2025 年 7 月，香港各类人才引进计划已获批 34 万份，超 22 万名人才抵港，还携带了 10 万名受养人。这些 “新香港人” 中，近六成需要解决居住问题，他们构成了内地买家的 “刚需主力”。与以往高净值投资者不同，这批买家更青睐 600-800 万港元的中小户型，且看重通勤便利性 —— 观塘 “凯汇” 小区今年成交的内地买家，有 70% 是通过 “优秀人才入境计划” 到港的金融从业者，他们选择这里正是因为地铁到中环仅 15 分钟。

人才需求还带动了租赁市场与买卖市场的联动。油尖旺区的 “名铸” 小区，内地人才租客占比从 2023 年的 20% 升至今年的 35%，部分租客住满一年后直接转为买家，形成 “以租转买” 的良性循环。中原地产指出，这些人才大多有稳定收入，且熟悉两地市场，他们的入市让内地买家群体更趋成熟，也让成交从 “短期炒作” 转向 “长期持有”，为市场复苏奠定了扎实基础。

值得注意的是，现在的内地买家已形成清晰的 “板块偏好”：启德、将军澳等新兴规划区因升值潜力大，吸引 35% 的跨境投资者；元朗、屯门等刚需板块靠高性价比，承接 40% 的人才自住需求；而南区、半山等豪宅区则吸引 25% 的高净值买家，形成 “梯度分明” 的置业格局。这种结构性需求，也让香港楼市避免了以往 “普涨普跌” 的波动，呈现更健康的复苏态势。

从 2020 年占比不足 10% 到 2025 年逼近 25%，内地买家的回归轨迹，正是香港楼市从低迷到激活的生动注脚。政策松绑打开了大门，利率下降降低了门槛，人才流入夯实了需求，这三大力量的叠加，让 2025 年的香港楼市成为跨境置业的 “黄金窗口”。对内地买家来说，现在无需纠结 “是否入场”，而应聚焦 “如何选择”—— 刚需盯紧人才聚集的地铁盘，投资瞄准规划落地的潜力区，抓住这轮 “政策 + 成本 + 需求” 的三重红利，就能在香港楼市的复苏浪潮中找准自己的位置。毕竟，被多重力量激活的市场，从来都不缺机会，缺的是看清趋势的眼光。

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