重大利好!发改委印发《通知》支持优质房企直接融资

梅州焦点小编 2018-12-15 10:03:17
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2018年12月12日,国家发改委在其官方网站上发布了《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(发改财金〔2018〕1806号)(印发时间为12月5日)。该文件可以说是今年“双12”发改委给优质房企带来的大礼包!坚定了优质房企持续健康稳定的信心!将为中国房地产市场的健康

2018年12月12日,国家发改委在其官方网站上发布了《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(发改财金〔2018〕1806号)(印发时间为12月5日)。该文件可以说是今年“双12”发改委给优质房企带来的大礼包!坚定了优质房企持续健康稳定的信心!将为中国房地产市场的健康发展注入新活力!同时通过加强“直融”,逐渐优化社会整体融资结构,也将在一定程度上提升中国经济的发展韧性,保障了中国经济新一轮的发展!

从页面我们也可以看到,该文件明确提出要“提高直接融资比重,增强企业债券服务实体经济能力,打好防范化解重大风险攻坚战,推动经济实现高质量发展”。通过对《通知》中的各项硬性指标解读分析,我们将深度剖析哪些“优质”房企将获得此轮发展新机遇,以及如何借助此轮机遇,促进企业高质量的发展。

01

哪些企业是优质企业?

诚信·合法·合策·应势·财务优

综合来看,《通知》支持优质企业是指:资产总额大于1500亿,年收入大于300亿,负债率不超过85%,3A评级的房地产企业。《通知》提出了四个方面的要求:一是明确发行主体,重点支持符合七项条件的优质企业;二是优化发行管理方式,优质企业实行“一次核准额度、分期自主发行”;三是优化审核流程,即报即审、专人对接、专项审核,调整审核政策要求;四是实行正负面清单管理,明确债券募集资金拟投和禁投领域,形成“正面清单”或“负面清单”。

图:优质企业的七个特征

此次《通知》在金融服务实体经济这一基本原则基础上,以市场化改革为导向深入开展企业债券发行核准"放管服",在严格防范风险的同时,鼓励优质发行人结合自身融资需求,更自主、高效地通过债券市场开展直接融资。此前,11月16日,中指研究院在本年金融风险会议上亦提出经营稳健性、运营效率等是金融机构重要的参考指标,短期内国家金融政策不会调整,在降杠杆的同时又维持市场的自由度,不会过于放松也不会趋紧,《通知》的发布进一步证实了我们的判断。

02

优质房企“规模”多大?

总资产1500亿元和营收300亿元

总资产与营业收入代表了房企所能支配的资源程度。大型房企在资源层面的集中度越来越高,也在一定程度上反映了其更容易聚集行业优势资源和获得资本的青睐,未来发展的源动力更为充足,增长速度也会更快。从《优质企业经营财务指标参考标准》我们可以看到房企总资产1500亿元和营收300亿元是一个基本的门槛值。

图:资产总额1500亿以上且营业总收入300亿以上上市房企

大型房企将获得更多支持。目前,资产总额1500亿以上且营业总收入300亿以上的上市企业28家。按照发改委的“申报企业原则上应同时满足该两项指标”的要求,满足条件的房企28家,从上市房企资产总额及营收的增速来看,预计年底有35-40家房企满足要求。

图:上市房企2018年中期总资产占比情况(左)

图:上市房企2017年营业收入占比情况(右)

“二八法则”凸显,1500亿和300亿为分水岭。随着总资产增速的扩大,房地产上市公司总资产规模的集中度也在加速提升,“二八法则”凸显,内部呈现出明显的断层。2018年中期,沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值为1045亿元,较2017年全年增长11.4%。其中,在沪深及大陆在港上市房地产公司资产总额1500亿元以上房企36家,数量占比为21.4%,资产总额占比为74.7%;2017年营业总收入在300亿以上的上市房企30家,营收总额占比为72.7%,行业“大者恒大”的效应不断强化。

从房企2018年的销售情况来看,《2018年1-11月中国房地产企业销售业绩TOP100榜》显示,前11个月,已有76家房企的销售收入超过300亿,考虑到权益口径以及会计准则的影响,仅从这个指标来看,预计2018年该榜单中超过40家左右的房企均有机会获得此轮“大礼包”!

03

对于房企,资产负债85%是安全的吗?

那么有多少家房企负债率超过了85%?由于采取预售制度,对于房企来说,仅用资产负债率这个指标作为门槛值可能有些过高。

2018年中期,房地产企业负债水平保持70%-90%高位运行。在宏观经济向稳及防控风险的背景下,融资渠道不断收紧,部分房企负债水平有所上升。数据显示,2018年中期,房地产行业的资产负债率均值为71.2%,其中24家房地产企业资产负债率超过85%,负债水平70%以上的房企占比约53%。

图:上市房地产企业2017年与2018年资产负债率分布情况

85%属于偏高水平,但真实的有效资产负债水平可能较低。剔除部分商业地产以及物流等开发企业的负债水平的影响,我们发现行业营收大于100亿元以上的房企的平均值为78%,其中总资产负债水平在75%以上企业数量占比约为72%。房地产行业资产负债水平整体较高,2017年百强房企均值为78.9%,或表明对房企资产负债水平有一定的容忍。我们认为,由于房地产行业的特殊性,应将预收账款从负债中剔除后计算企业的有效负债率,数据显示,有效负债率保持逐年下降趋势,2018年中有部分回升,均值达到50.6%,总体相对安全。目前政府依然认可房地产企业的适度负债经营和适度杠杆扩张,以利于市场的集中度提升,引导市场走向集中化经营。

图:2018年中期营收>100亿元房企资产负债情况

04

优质房企如何抓住机遇?

稳健的扩张

2018年以来,虽然融资渠道在不断收紧,但仍有部分品牌房企凭借着稳健的发展规模和良好的背书获得资本市场青睐。从以上分析来看,也恰恰是这些规模大、发展质量优的品牌房企更能获得此次发改委《通知》的青睐。

一方面伴随房企的“马太效应”加剧,房企规模化扩张意愿也在持续加强,行业内“规模战”和“不进则退”已成为行业共识。未来,优质企业将获得更大的发展空间也已成为行业不争的事实。因此,品牌企业未来需保持稳健的发展步伐,既要不断提高营收水平,又要注重盈利能力的提升,持续保持规模化发展,进而增强自身优势,获取更多发展空间。

另一方面,品牌企业在注重规模化发展的同时,亦应注重风险管控,把高质量发展放在首位。伴随收并购时代的加速推进,大型品牌企业应不断控制成本,注重降杠杆,合理配置借贷资金与自有资金的组合比例,降低资产负债率水平,实现高质量、高效益的增长;小型品牌企业应重视发挥自身优势,打造自身特色,加速转型步伐,提高竞争力。

来源: 中国指数研究院

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