房企11月再融资已超500亿 碧桂园拟借新还旧

梅州焦点小编 2018-11-24 09:22:42
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房企融资难贯穿了2018年全年,即使龙头房企也不例外。 11月21日,碧桂园公告回购最多78.3亿港元于2019年1月到期的可换股债券,并拟将发行新债券。 此前的10月底,恒大发行18亿美元优先票据,恒大主席许家印自己购买了10亿,利率仍然最高达到13.75%。 10月以来,房企开启新一波融资潮,以

房企融资难贯穿了2018年全年,即使龙头房企也不例外。

11月21日,碧桂园公告回购最多78.3亿港元于2019年1月到期的可换股债券,并拟将发行新债券。

此前的10月底,恒大发行18亿美元优先票据,恒大主席许家印自己购买了10亿,利率仍然最高达到13.75%。

10月以来,房企开启新一波融资潮,以寻求新的资金来增强财务安全,或者缓解资金链风险,以供安全过冬。

作为龙头企业,碧桂园的财务状况尚算稳健,其发债利率也并不算高。但对行业大部分企业来讲,情况似有不同。

在境内融资渠道紧缩的情况下,海外发债成为房企融资的重要渠道,但其利率也在不断提高,风险也在加大。

碧桂园的发债逻辑

21日晚间,碧桂园发布公告称,其全资附属公司卓见国际有限公司作为发行人,正在计划根据现有债券的条款及条件部分购回最多78.3亿港元由发行人所发行于2019年到期的零息率有抵押担保可换股债券。

资料显示,碧桂园于今年1月发行总金额达156亿港元的免息可换股债券,期限为一年,该笔债券将于2019年1月到期。

此外,为减轻及降低新债券对该公司股东的摊薄影响,碧桂园亦正考虑订立买入看涨期权及卖出看涨期权。

房企是典型的资金密集型企业,现金流管理的重要性不言而喻。

过去十几年中,国内多数房企因为高速扩张而处于现金流紧绷状态,净经营性现金长期为负,依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。市场上,仅有万科、保利、碧桂园等少数房企能做到连续多年的净经营现金流为正值。

在国内房地产企业中,碧桂园属于财务策略较为稳健的公司之一。其2018年中期业绩报告显示,2018年下半年之到期债务为559亿,而2019年全年,公司到期债务总额约850亿,远低于2018年中期账面现金余额2099.1亿。

与此同时,作为三大龙头房企,碧桂园去化及回款能力也排在前列,为其现金流管理提供了保障。2018年1-10月,碧桂园实现权益销售金额4559.9亿元,同比增长34.9%;权益销售面积4844万平方米,同比增长25.6%。

截至2018年上半年末,公司实现营业收入1318.9亿元,同比增长69.7%;核心净利129.5亿元,同比增长80.2%,是业绩增长显著的房企之一。

国信证券最新研报显示,碧桂园剔除预收账款后的资产负债率为84.7%,净负债率为59%;截至2018年上半年末,集团平均融资利率为5.8%;短期偿债能力保障倍数为1.3,短期偿债能力较好。

市场分析人士认为,碧桂园此番计划发行新可转债,更多是为公司后续发展以及资金平衡考虑。因国内房地产市场仍处于市场调整阶段,充裕的现金流将为房企提供更厚实的财务安全垫。

广州一位大型房企内部人士认为,在当前行业销售增速下行的背景下,融资能力的差异将决定房企的生存状态。越能融到规模更大、期限更长、成本更低的资金,在市场中胜出的可能性就越大。

事实上,今年以来,为应对下行的市场周期,碧桂园已连续多次融资。

9月19日,碧桂园发行9.75亿美元双年期优先债券,利率分别为7.125%、8.0%,比过去两年明显提升。不过,其中部分年期为5.3年,是2018年2月以来内房股最长年期的发行之一。

融资利率明显上升

“2018年四季度,房地产企业最重要的工作将是融资。”中原地产首席分析师张大伟认为。

作为现金流的核心支撑,进入四季度,房企的销售仍在放缓。中原地产研究中心统计数据显示,11月超过26家房企发布10月销售业绩,单月销售达3631亿元,环比9月份的3664亿元轻微下行。

此外,中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中,龙头企业则在加速转型中,这也推动了房地产企业的融资需求。

为缓解资金压力,11月以来,房企融资动作频频,主要为借新还旧。

除了碧桂园,房企三巨头的中国恒大也于11月19日再次进行美元优先票据的国际发售,发行金额10亿美元,年利率为11%,将与发行人10月30日公告中2020年到期的票据合并及构成单一系列。

下半年至今,恒大已发行约194.87亿元人民币的中长期美元债券。

此外,万科在2018年下半年共发行了10笔共计205亿元人民币的超短期债券及中期票据。

中原地产研究中心统计数据显示,截至11月20日,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过500亿。

其中,华夏幸福、上海豫园等都公告称将发行公司债券;而时代中国和雅居乐则在近期公告称发行美元计值的优先票据;龙湖企业则在11月连续提交了55亿元的第三期公司债券和50亿元规模的住房租赁专项债券。

不仅是11月,Wind统计数据显示,三季度房地产企业发债规模高达2073.62亿元,远高于去年同期的1409.03亿元;全年至今,房企的信用债融资总额已超4500亿。

并非所有的房企都能顺利拿到融资,房企之间严重分化。众多房企的境内公司债,纷纷被中止或终止,一些房企不得不提高发债成本。

融资被叫停的房企不仅包括像花样年、天津蓟州新城、合生创展、富力等,更是包括了像恒大和碧桂园这样的龙头企业。

10月,恒大拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划处于中止状态,而此前碧桂园200亿元公司债也被中止审查。

大中型房企虽然能拿到融资,但利率也在不断走高。据21世纪经济报道统计,三季度以来房企融资主要集中在海外发债,但海外融资利率明显上升。

据统计,近两个月来部分房企发债的利率持续走高,华夏幸福于11月19日发行的5000万美元债券利率为9%,时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%,雅居乐拟发行的4亿美元优先票据利率为9.5%。

10月30日,恒大发行的三笔共18亿美元优先票据,融资利率分别为11.00%、13.00%、13.75%。

“对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年,而且从趋势看,2019年依然将持续面临资金压力。”张大伟表示。

文章来源:21世纪经济报道 

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