科普:香港买房的10个基础知识?

想在香港买房，先得把基础认知的 “地基” 打牢。2025 年政策放宽后，内地买家占比已升至 27%，但不少人因不懂 “实用面积”“居屋限制” 等关键概念踩坑。以下 10 个基础知识，从选房到交易全覆盖，帮你明明白白置业。

第一，先分清房产类型，别踩 “购买资格坑”。香港房产主要分三类：公屋是政府出租的福利房，仅香港永居能申请，月租极低但不能买卖；居屋是政府补贴房，价格比私楼低 30%-50%，但需永居且通过资产审查，5 年内禁止转售；私楼才是外来买家的主要选择，可自由交易，像黄竹坑的豪宅新盘就属此类。要警惕新界村屋，大多仅限原居民买卖，外人购买可能拿不到房产证。

第二，计价看 “实用面积”，别被 “平方尺” 误导。香港不说建筑面积，只算实用面积，且无公摊。1 平方米约等于 10.76 平方英尺，比如中介说 “500 尺单位”，实际约 46.5 平方米。2025 年黄竹坑新盘均价 24.7 万港元 / 平方米，换算成尺价约 2.3 万港元，对比时要先统一单位。

第三，购房资格放宽，但细节要盯紧。2025 年 “撤辣” 后，非本地买家无需再缴额外印花税，和本地人同享从价印花税政策。但居屋、绿表置居计划等资助房仍仅限永居申请，新资本投资者入境计划虽将住宅门槛降至 3000 万港元，却要求住宅资产占比不超三分之一。

第四，税费有新规，省钱要算对。印花税是大头：永久居民首套 400 万港元以下仅需 100 港元，超过则按阶梯征收，最高 4.25%；非本地买家买 1000 万港元房产，税费约 28 万港元，比政策调整前省超 出30 万。此外还有律师费（1-8 万港元）、验楼费（3000-5000 港元），需预留房价 10% 左右覆盖杂费。

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第五，按揭政策宽松，首付压力大减。2025 年新政下，首次置业买 800 万港元以下房产，按揭成数最高 90%，首付仅 10%；3000 万港元以下私楼普遍能贷 7 成，800 万港元物业首付仅 240 万。房贷利率降至 2% 左右，还款最长 30 年，但年龄加贷款期限不能超 65 岁。

第六，选中介要 “持牌”，看清代理身份。必须找持牌地产代理，签《地产代理协议》时要问清是单边代理还是双边代理，避免信息不透明。中介费通常是房价的 1%-2%，（新房一般不收中介费）1000 万港元房产约 10-20 万港元，可在合约中明确支付节点。

第七，签合约前必 “查册”，规避产权风险。签临时合约前，一定要通过律师去土地注册处查册，核实业主身份、房产是否有抵押或纠纷。比如居屋需先补地价才能交易，未补价的居屋买卖合同无效，这点必须确认清楚。

第八，产权分两种，长期持有要留意。私楼大多是永久产权，但部分新界物业是租赁产权，地契租期 75 年或 99 年，到期需交地租续期。此外老楼常有 “公契”，规定能否养宠物、改外墙等，违反可能被其他业主起诉。

第九，收楼验房别马虎，细节决定居住质量。新盘要对照售楼说明书核对装修和配套，二手楼重点查渗水、水电设施，最好找专业测量师验楼。收楼时要去管理处过户水电费、管理费，确认前任业主无欠费。

第十，转售有讲究，流动性影响收益。中小户型更易转手，50-80 平方米单位在二手房市场成交占比超 60%，转手周期比大户型短 40%。居屋满 5 年后转售需优先卖给政府，私楼转售则要重新缴纳印花税，持有时间越长税费成本越低。

这 10 个基础知识，覆盖了从选房到转手的关键节点。2025 年香港楼市政策友好，但若不懂这些核心逻辑，再划算的政策也难享到红利。把基础摸清，才能在港岛、九龙、新界的众多选择中，精准找到适合自己的物业。

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