预算 1000 万怎么买?香港 18 区精准匹配,自住投资全搞定

经常有朋友问，手里捏着 1000 万预算，在香港买房到底该怎么选？毕竟 18 区价差能差出一倍多，有的地方能买大三房，有的只能买小单间，选错了不仅住得闹心，投资也可能被套。其实根本不用愁，1000 万在香港楼市属于 “黄金预算”，不管是自住、投资还是两者兼顾，只要找对区域，都能精准匹配到合适的房子。

先说说纯投资的朋友该盯哪些区，核心就看租金回报率和流动性。首推九龙的油尖旺区，这里简直是 “包租公” 的最爱，均价大概 17 万 / 平方米，1000 万能拿下 50 平米左右的地铁上盖小户型。我认识个投资者去年在旺角买了套 45 平米的单位，现在月租稳定在 2.8 万，算下来回报率能到 4.8%，空置率还不到 4%，租客大多是游客和上班族，流转特别快。要是偏好稳一点的现金流，湾仔区也不错，均价 25.4 万 / 平方米，虽然只能买 35 平米左右的小单位，但商务需求旺盛，租金回报率能到 3.5%，资产抗跌性还强。

如果是自住为主，尤其是有家庭的，新界的沙田区和元朗区必须重点看。沙田区均价 14 万 / 平方米，1000 万预算能买到 70 平米左右的三房，像马鞍山线旁的楼盘，不仅港铁直达市区，周边还有新城市广场这样的大型商场，教育医疗资源也齐全，社区绿化还好，住起来特别舒服。更划算的是元朗区，均价才 12 万 / 平方米，借着北部都会区的东风，YOHO Town 这类楼盘三年都涨了 40%，1000 万能拿下 80 平米的大三房。深港高铁西延线落地后，跨境通勤族越来越多，不管是自住还是以后出租，都很方便。

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要是想自住投资两头顾，九龙启德区和九龙城区是绝佳选择。启德新区这两年太火了，中九龙干线通车后交通彻底爆发，新盘总价大多在 800 万到 1000 万之间，50 平米左右的两房月租能到 2.2 万，回报率 4% 左右，业内都预测未来三年房价能涨 20%，内地客占比都超 50% 了。九龙城区则适合看重教育的家庭，16 万 / 平方米的均价，1000 万能买 60 平米左右的两房，关键是有 41 校网加持，喇沙小学这些名校就在附近，学区房向来租售两旺，房价稳涨不说，就算以后换房也不愁卖。

预算有限但想住得宽敞点的，新界屯门区和深水埗区性价比很高。屯门区均价 11 万 / 平方米，1000 万能买到 90 平米左右的三房，社区设施完善，虽然通勤到市区要 40 分钟，但未来有地铁延伸规划，升值空间不小，租金回报率也能稳定在 3.5%。深水埗区均价 14 万 / 平方米，能买 70 平米左右的单位，旧区改造后潜力渐显，要是选对楼盘，回报率能到 5%，就是得留意老房子的维护成本。

要是追求核心地段的资产保值，港岛中西区可以捡漏。这里均价 26.3 万 / 平方米，1000 万只能买 35 平米左右的小单位，虽然空间紧凑，但作为香港的金融心脏，抗跌性极强，就算全球经济波动，核心地段房价跌幅也远低于其他区域。租客多是投行高管和精英，租金稳定，适合把这里当资产 “压舱石” 的投资者。

最后得提醒一句，1000 万买房别光看面积，还要算上 3%-5% 的税费成本，而且香港算的是实用面积，实际居住空间比想象中大。另外像北区、长沙湾这些区域，虽然价格便宜，但要么配套没落地，要么租金涨不动，新手最好别碰。现在楼市政策也好，按揭利率降到 2% 左右，1000 万的房子 30 年能省不少利息。照着这个思路，油尖旺、启德、沙田这些区域闭眼选，不管自住还是投资，都能把 1000 万花在刀刃上，要是拿不准，找中介要份区域匹配清单，跟着数据走准没错。

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