库存回购救市?香港楼市冷暖自知

2025年3月，香港新界某新盘推出“首付一成上车”计划，开盘当日售出九成单位；而港岛老牌豪宅区“君临天下”一套2000万港元的房产，挂牌半年仍无人问津。这种冰火两重天的景象，折射出香港楼市在库存回购政策下的复杂博弈。

一、政策组合拳下的市场躁动

港交所2024年6月实施的库存股新规，允许上市公司回购股份后以库存形式持有而非强制注销。这一变化直接刺激港股回购潮，年内腾讯、汇丰等巨头累计回购超千亿港元。开发商借机通过“价换量”策略加速去化，2025年全港新盘供应量达3.26万套，库存总量突破10万套，创7年新高。

政策红利叠加美联储降息预期，让市场出现短暂回暖。400万港元以下“上车盘”印花税降至100港元，新界西某地铁盘租金回报率达5%，吸引大量刚需和投资者。2025年第一季度，全港楼宇买卖合约同比上升35.1%，其中400万港元以下物业成交占比达15%，创9年新高。

二、狂欢背后的结构性分化

市场热度掩盖不了深层矛盾：

1. 区域撕裂：新界新盘价格同比下跌12%，九龙启德跑道区某项目直降40%，而港岛400万港元以下物业稀缺，成交价逆市上涨8%。

2. 新旧博弈：开发商为去库存大打“价格战”，新盘价格普遍低于周边二手房15%-20%，导致二手业主被迫“割肉”，2025年二手成交占比仅38%。

3. 资金分化：内地买家借道“高才通”涌入，2024年占一手市场57%，但2025年因政策边际效应减弱，购房比例回落至20%。

三、库存回购的双刃剑效应

库存回购短期内缓解了开发商资金压力，但也带来隐患：

价格泡沫风险：2024年库存股新规实施后，港股公司回购规模激增，但部分企业通过“假回购”粉饰财报，实际资金并未真正注入楼市。

市场信心透支：开发商“以价换量”策略导致购房者形成“买涨不买跌”心理，2025年3月新盘成交量环比骤降66%，市场陷入“降价-观望”恶性循环。

结构性错配：北部都会区规划落地需10年，短期内新增供应集中在偏远区域，与核心区住房需求形成错位。

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四、未来何去何从？

机构对后市看法分歧明显：

乐观派：里昂预测2025年下半年楼价企稳，租金回报率（3.5%）接近按揭利率（3.625%）将吸引长线资金。

谨慎派：高盛下调楼价预测，指出库存仍需18个月消化，经济复苏乏力或导致价格再跌10%。

对购房者而言，理性选择至关重要：

1. 短期投机需谨慎：400万港元以下物业流动性虽强，但需警惕政策退潮后的回调风险。

2. 长期价值看规划：北部都会区、东涌等新区虽配套不足，但政策倾斜下具有成长性。

3. 资产配置多元化：美元降息周期下可考虑“以房养贷”，但需预留6个月供款储备应对利率波动。

总的来说香港楼市的“库存保卫战”仍在继续，政策刺激与市场规律的博弈从未停歇。对于这座城市而言，如何在去库存与防泡沫间找到平衡，将决定其能否在全球资本流动中保持竞争力。而对于购房者来说，与其追逐政策红利，不如回归“地段、配套、流动性”的核心逻辑，在分化的市场中锚定真正的价值。

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