部分城市土拍推“分期付款”多地现流拍小高峰

梅州焦点小编 2018-08-27 09:23:13
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今年以来,各地土拍市场念起“紧箍咒”,将部分房企拒之门外。中原地产统计数据显示,前7个月土地流标共796宗,其中一线城市土地流标13宗,二线城市合计流标经营性土地154宗,三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。 而具体到长三角,近期上海、杭州、苏州、合肥等地底价成交、延期拍卖和流拍情况频现,其

今年以来,各地土拍市场念起“紧箍咒”,将部分房企拒之门外。中原地产统计数据显示,前7个月土地流标共796宗,其中一线城市土地流标13宗,二线城市合计流标经营性土地154宗,三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

而具体到长三角,近期上海、杭州、苏州、合肥等地底价成交、延期拍卖和流拍情况频现,其中合肥市场的“降温”表现更为典型,近期不仅出现了7幅地块延期拍卖,房企买地还可实行“分期付款”。

亿翰智库研究报告显示,6月以来,市场上土地流拍现象增多,去杠杆背景下企业资金面吃紧,其次流拍土地的配建、自持等条件也会增加企业的资金压力,企业拿地更趋谨慎,各能级城市土地成交的溢价率的全线普跌,表明土地市场正逐步回归理性。

延期、流拍频现

根据合肥市土地市场网8月20日公告,将延长7幅居住用地和商住用地的报名资格预审时间和竞买保证金截止时间。

公告显示,2018年7月3日,合肥市国土资源局、安徽合肥公共资源交易中心发布了《合肥市国有建设用地使用权出让公告》(合国土资公告[2018]31号、35号),公告以拍卖方式出让包河区S1802、S1805、S1803和瑶海区E1804等四宗居住用地和商住用地。7月26日,肥东县国土资源局、安徽合肥公共资源交易中心发布了《肥东县国有建设用地使用权拍卖出让公告》(东国土资公告[2018]235号),公告以拍卖方式出让肥东县FD18-11商住用地。8月2日,庐江县国土资源局、安徽合肥公共资源交易中心发布了《庐江县国有建设用地使用权出让公告》(庐国土资公告[2018] 6号),公告以拍卖方式出让庐江县2018-15#居住用地。8月3日,巢湖市国土资源局、安徽合肥公共资源交易中心发布了《巢湖市国有建设用地使用权拍卖出让公告》(巢告字[2018]19号),公告以拍卖方式出让巢湖市2017-29号居住用地。

“现将上述地块报名资格预审时间延长至2018年8月27日下午17时,竞买保证金截止时间延长至2018年8月28日上午11时30分。”该公告称。

据《中国经营报》记者不完全统计,7月1日~30日,合肥共有9宗居住地块(包括商住,不包括租赁住房、人才公寓地块)出让,有7宗延期、流拍。7宗延期、流拍地块中,2宗因未达底价流拍,5宗因无人报名延期出让。

对于接连出现的因竞买人不足而延期出让的情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称:“这说明很多企业的拿地和补库存已经面临很多压力。虽然说地方政府供地节奏加快,但是很多房企当前资金回笼的速度明显变慢,补库存面临一定阻力。同时,客观来看,部分土地的性价比并不高,部分出让底价已经较高,部分则是配建等约束条件比较多。”

而在合肥学院房地产研究所副所长凌斌看来,合肥土地市场从2016年调控以来就已开始降温,2016年上半年合肥经营性土地的均价是1266万元/亩,到2018年上半年已经降到745万元/亩,均价的变化已经表明了市场的转冷。“很多时候,可能并不是政府在干预,而是开发企业的‘饥饿营销’。于合肥市场而言,开发企业在土地端消极拿地,项目销售端由于受到备案价限制也并不积极申领预售证。”

“截至今年上半年,合肥市商品住房库存大概为700多万平方米,按当前的成交量可卖7至8个月。很多开发商在拿地之后并不积极入市,截至今年7月份,合肥市新开工面积已经连续14个月同比下降,近期合肥市相关部门对新开工项目进行督促检查,这一状况有所改观。”凌斌表示。

同时记者注意到,8月23日,在一则《关于居住用地拍卖有关事项的公告》中提到,自即日起,全市范围内,以拍卖方式出让的居住用地(或商住用地),竞得人可在签订土地出让合同后30日内一次性付清全部土地成交价款,也可分期付款。如分期付款,竞得人须在签订土地出让合同30日内付至土地成交总价款的50%(含竞买保证金),3个月内付清余款。竞得人在支付第二期及以后各期土地出让价款时,应按照第一期土地成交价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向出让人支付利息。

此外,《合肥市实施“举牌应价+摇号”土地拍卖具体操作方式实施细则》提出,在坚持现场“并联”拍卖的前提下,本着公开公平公正的原则,鉴于市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地(或商住用地)成交价不得超过历史最高成交价,自即日起,市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地(或商住用地)拍卖执行“举牌应价+摇号”方式。

公告中提到,该公告由合肥市国土资源局负责解释。随后,记者多次拨打合肥市土地矿产交易管理办公室电话,相关负责人回复称:“一切以公告内容为准。”

多城土拍“转凉”

根据相关媒体报道,近日,太原市举行被坊间称为“史诗级”的大规模土拍,拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖,但结果让人大跌眼镜,8幅土地全部流拍。据了解,8幅黄金地块中,2宗地因出价不达拍卖底价,没有交易成功,另外6宗地则无人报名。

事实上,7月以来,上海、杭州、苏州、南京等长三角城市土地市场亦是寒意阵阵。

于上海市场而言,7月包括商业用地、商办用地甚至纯住宅用地等在内,共有5宗地以“出让人申请”为由被终止出让。此外,8月22日上海土地交易市场以拍卖的方式出让三宗地块,两宗位于宝山区,一宗位于奉贤区。最终,位于宝山区的201810202和201810203号地块,均由大华集团旗下的上海睿华房地产开发有限公司以底价竞得,02号地块的成交价为4.09亿元,03号地块的成交价为9.48亿元。记者就土地开发以及上海市场布局等问题联系大华集团方面,截至发稿未获回应。

对于大华集团接连斩获宝山地块,上海中原地产市场分析师卢文曦指出:“今年土地市场溢价率走低,加价则可能面临亏本风险,大华在宝山做城中村改造有一定经验,这种发展模式在当前市场环境中既可以保证企业有项目可干,也不用背负太大压力。”

根据申万宏源研究所的研究报告,从城市流拍占比分布来看,2018 年主要是二线城市和四五线城市流拍情况较多,而一线城市和三线城市占比下降。记者梳理发现,近日,在苏州为期两天的土拍中,10宗住宅类地块成交7宗、流拍3宗;而杭州土地市场也透露出明显的“转凉”迹象:地块流拍、低溢价率成交、相邻地块楼面价明显下滑。

另据《南京晨报》报道,南京土地市场上半年一共拍出62幅地块,仅有一幅达到了最高限价,土地市场大幅降温。上半年南京卖出地块一共收入442.7亿元。其中1幅地块停止出让,1幅流拍,总成交面积305.5万平方米,住宅地块36幅,占58%,收入356.3亿元,占总金额的80.5%。

机构的研究报告显示,整体来看,本轮土地流拍小高峰自去年下半年便出现端倪,今年1~7月流拍进一步加速,流拍地块总规划建筑面积已超2017年全年流拍地块总规划建筑面积。在内外环境综合影响下,预计土地流拍的数量仍将继续增加。

不过,在长期关注长三角土地市场的分析人士看来,“从土地流拍的情况看,说明土地市场面临一定的压力,但这也不是真正的降温或萧条,很多企业其实是愿意拿地的,但这个时候面临很多约束。预计到了第四季度,很多房企资金面改善后,还会积极拿地。”

文章来源:中国房地产网

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