香港买房小户型投资避坑:避开 20 年楼龄老盘,长沙湾、油尖旺更靠谱

最近不少新手投资者问我，想在香港买小户型投资，却总怕踩坑，不知道该怎么选区域、挑楼盘。其实小户型投资说难不难，关键是要避开一个大雷 ——20 年以上楼龄的老盘，要是想稳赚，长沙湾、油尖旺这两个区域闭眼选都靠谱，今天就跟大家好好聊聊这里面的门道。

先说说为啥 20 年楼龄的老盘要慎选。可能有人觉得老盘价格低，入手门槛低，说不定能捡漏，但实际上背后藏着不少隐患。首先是维护成本高，老盘的水管、电路大多老化，时不时就得维修，我认识个朋友去年买了套 25 年楼龄的小户型，入住不到半年就花了 3 万换水管，之后又修了两次电梯，物业费也比新盘高 15%，算下来根本不划算。其次是升值空间有限，差饷物业估价署的数据显示，过去 5 年，20 年以上楼龄的小户型房价年均涨幅只有 2.3%，而 10 年以内楼龄的新盘涨幅能到 5.8%，差距不是一般大。更重要的是租金竞争力弱，老盘大多没电梯、没会所，户型设计也不合理，同样地段，老盘月租能比新盘低 20%，像观塘一套 20 年楼龄的 30 平小户型，月租才 1.8 万，而旁边 5 年楼龄的新盘能租到 2.2 万，空置率还比老盘低 3 个百分点，长期下来收益差太多了。

再看长沙湾，为啥说这里的小户型投资靠谱？首先是区域发展势头猛，这些年长沙湾一直在旧区活化，政府投入了不少资金升级配套，现在地铁南昌站、长沙湾站交通便利，去尖沙咀只要 15 分钟，周边还有长沙湾广场、西九龙中心这些大型商场，生活配套特别完善。而且租金回报率高，长沙湾小户型均价大概 14 万 / 平，30 平左右的单位总价 420 万，月租能到 2.1 万，租金回报率能到 5%，比全港平均水平高 0.8 个百分点。更关键的是需求稳定，这里靠近深水埗、荔枝角的工业区，不少上班族、创业者都喜欢租在这里，空置率常年低于 4%，我一个客户去年在长沙湾买了套 35 平的小户型，从来没空置过，租客换了两任，租金还涨了 10%。另外，长沙湾还有不少新盘在售，像喜筑、凯德汇这些项目，都是 5 年以内楼龄的新盘，户型设计合理，有电梯、有会所，不管是出租还是以后转手都方便，去年喜筑的小户型成交均价涨了 8%，比老盘强太多了。

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接着说油尖旺，作为香港的核心商圈之一，这里的小户型投资简直是 “稳赚神器”。首先是地理位置优越，油尖旺靠近尖沙咀、旺角，地铁荃湾线、观塘线贯穿其中，不管是去香港岛还是新界都方便，而且周边旅游、商业氛围浓，游客、上班族都多，租房需求特别旺。油尖旺的小户型均价大概 17 万 / 平，40 平左右的单位总价 680 万，月租能到 2.8 万，租金回报率能到 4.8%，虽然比长沙湾略低一点，但胜在稳定，空置期常短至 7 天内，我认识个做租赁的朋友，在油尖旺管理着 20 套小户型，去年全年空置率才 1.2%，基本租出去就不会空着。而且油尖旺的小户型抗跌性强，去年香港楼市有短暂调整的时候，油尖旺小户型房价跌幅只有 1.1%，而其他区域有的跌了 3%，可见这里的资产有多稳。另外，油尖旺还有不少地铁上盖的小户型，像朗豪坊旁边的楼盘，步行 2 分钟就能到地铁口，这类房子特别抢手，月租能比非地铁盘高 15%，以后转手也更容易，去年朗豪坊旁一套 38 平的地铁上盖小户型，挂牌不到 10 天就卖出去了，成交价还比挂牌价高了 5 万。

可能有人会问，除了长沙湾、油尖旺，还有没有其他区域的小户型值得投资？其实像启德、九龙城也不错，但相比之下，长沙湾、油尖旺的性价比更高，而且发展成熟，不用等配套落地，投资风险更低。不过大家在选房的时候，除了看楼龄、区域，还要注意户型，尽量选方正、采光好的，避开暗房、异形户型，这类房子不管是出租还是转手都更受欢迎。另外，还要算好成本，除了房价，还要考虑印花税、律师费、中介费，像 400 万以下的小户型印花税只要 100 元，能省不少钱，要是预算有限，优先选 400 万以内的盘，压力更小。

总的来说，香港小户型投资只要避开 20 年楼龄的老盘，认准长沙湾、油尖旺，基本就能稳赚。现在楼市政策也好，按揭利率降到 2% 左右，400 万的房子 30 年能省不少利息，正是入手的好时候。要是还有拿不准的地方，建议找个靠谱的中介，让他们帮忙推荐合适的楼盘，跟着专业的人走，投资心里更踏实。

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