外地人在香港买房,面积价格情况大公开

香港，这座繁华的国际都市，以其独特的魅力吸引着世界各地的目光，其中不乏想要在此购置房产的外地人。无论是出于投资考量，还是为了享受优质生活资源、子女教育资源等目的，外地人在香港买房，面对的是一个与内地截然不同的房地产市场。其复杂的政策、多样的区域特性，以及独特的面积价格体系，都让买房之路充满挑战与机遇。接下来，将从香港整体房价走势、不同区域面积价格差异、外地人购房偏好及政策成本等维度，全面揭开外地人在香港买房的面积价格 “面纱” 。

香港房价整体走势：近五年有涨有跌，当下处于调整期

过去五年，香港房价宛如坐过山车，经历了明显起伏。2020 年之前，受土地稀缺、需求旺盛等因素推动，房价持续上扬，尤其核心区域房价屡创新高。但自 2020 年起，受疫情冲击、经济环境波动等影响，房价开始下行调整。差饷物业估价署数据显示，2025 年 3 月香港私人住宅售价指数报 284.2 点，较 2 月下跌约 0.49%，较 2024 年同期下跌 8.2%，已连续下跌 4 个月，处于近 8 年半来的低位 。

不过，2025 年以来，随着香港全面 “撤辣”（撤销所有住宅物业需求管理措施，即额外印花税、买家印花税和新住宅印花税）、人才引进计划推进等利好政策刺激，市场出现回暖迹象。2025 年前 4 个月，香港住宅市场一手成交量为 5511 宗，虽不及 2024 年同期的 6601 宗，但仍是 6 年以来同期次高。这一态势对外地购房者而言，既意味着当下可能是抄底入场时机，也面临着市场后续波动的不确定性 。

区域差异显著：港岛 “贵而小”，新界 “大且相对亲民”

香港地域虽小，但不同区域的房子在面积和价格上有着天壤之别，外地人买房时需精准锚定自身需求与预算来选择区域。

香港岛：核心地段单价高，面积紧凑

港岛作为香港的经济、商业核心，房价长期居高不下，尤其是中环、铜锣湾等区域。这些地段每平方米单价可达 20 万 - 50 万港币，500 万港币预算仅能买到 10 - 25㎡左右的超小户型，多为开放式公寓或迷你一房，空间逼仄，仅能满足基本居住需求。例如中环某公寓，15㎡左右，总价约 480 万港币，屋内仅能容纳一张床与简单家具，但胜在交通极为便利，周边写字楼、商场林立，租金回报率较高，可达 3% - 4%，适合追求极致地段的投资客或单身人士短期过渡居住 。

即使在港岛相对非核心区域，如南区的部分地段，房价也不低。单价普遍在 15 万 - 30 万港币 /㎡，500 万港币可购置 20 - 33㎡的一房一厅或小型两房单位，面积稍显宽敞，但仍较为紧凑，不过居住环境相对较好，周边绿化、休闲设施丰富，适合对居住品质有一定要求且预算有限的外地人 。

九龙区：核心与外围价差大，教育资源影响房价

九龙区房价呈明显的梯度分布。尖沙咀、九龙站等核心地段，单价 25 万 - 40 万港币 /㎡，500 万预算能买到的房子面积在 12 - 20㎡左右，与港岛核心区类似，多为开放式或极小一房，价格支撑主要源于便捷交通与丰富城市资源，如尖沙咀某 18㎡开放式单位，总价 500 万港币，楼下就是港铁站，步行几分钟可达海港城等大型商场，但空间有限 。

而九龙塘、何文田等次核心地段，因优质教育资源集中，房价有明显教育溢价。单价 18 万 - 28 万港币 /㎡，500 万港币可购 18 - 28㎡一房一厅或小两房。以九龙塘为例，某 25㎡一房单位，总价 600 万港币，楼龄约 20 年，步行 8 分钟到九龙塘站（东铁线可直达深圳），且对口区内知名小学，同面积房源，靠近名校的比普通地段贵 10% - 15% 。

观塘、深水埗等外围地段则亲民许多，单价 10 万 - 18 万港币 /㎡，500 万港币能购置 28 - 50㎡的两房或小三房，如观塘 40㎡两房，总价 520 万港币，主卧可放下 1.8 米床与衣柜，次卧适合儿童居住，客厅还带有小阳台，周边生活配套齐全，生活成本较核心区低 20% 左右，适合预算有限但对居住空间有要求的外地人 。

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新界区：面积大，价格跨度大

新界区面积广阔，房价跨度大。荃湾、沙田等次核心地段，单价 15 万 - 25 万港币 /㎡，500 万预算可购 20 - 33㎡一房或小两房，如沙田某 25㎡一房，总价 600 万港币，楼龄 15 年左右，距离港铁沙田站步行 12 分钟，周边配套成熟，通勤港岛、九龙相对便利，吸引不少上班族 。

元朗、屯门等刚需集中地段，单价 10 万 - 18 万港币 /㎡，500 万能买到 28 - 50㎡的两房至小三房。元朗 40㎡两房，总价 520 万港币，主卧次卧空间合理，客厅带阳台，楼下有巴士站，乘巴士 30 分钟可达天水围港铁站，周边生活设施完备，生活成本较低，适合首次置业、预算有限的外地人 。

西贡、大埔部分高端改善地段，单价 20 万 - 35 万港币 /㎡（海景房或低密度住宅更高），千万预算可购 30 - 50㎡海景公寓或 70 - 100㎡低密度联排等。西贡 80㎡三房，总价 2000 万港币，一线海景，小区配备私人会所、泳池等高端设施，环境清幽，适合追求高品质生活、对通勤时间不敏感的高净值外地人 。

外地人购房偏好：新盘受宠，核心与潜力区域受关注

内地人向来对香港新楼盘情有独钟。中原地产数据显示，2024 年内地人赴港买新房 5547 套，同比增长 1.5 倍，涉及总金额 800.5 亿港元，占总体一手房交易额的 40%，连续两年创新高 。这主要是因为新盘往往户型设计新颖、房屋质量有保障，且配套设施可能更符合现代生活需求。

在区域选择上，除了港岛、九龙的核心地段，新兴区域也备受关注。例如启德新区，凭借完善的交通规划（如地铁线路覆盖）、丰富的学校网络、完备的基础设施，吸引了大量内地买家，内地买家占比高达 50% 。此外，北部都会区的古洞北、粉岭北新发展区，虽目前配套尚在完善中，但因规划利好，未来交通便利、产业发展潜力大，也成为外地人投资自住的潜力之选，当下房价处于相对低位，单价 12 万 - 18 万港币 /㎡，随着区域发展，增值空间可观 。

购房政策与成本：政策放宽，仍需关注税费差异

2024 年 2 月底，香港特区政府全面放松买房政策，内地人在港买房成本大幅下降，目前与本地人缴纳一样的税，最高 4.25% 。在此之前，内地人除缴纳与本地人相同的购房税外，还需额外缴纳 15% - 30% 不等的税，政策调整后释放了大量购房需求 。

外地人在香港买房，面积价格情况复杂且多元。需密切关注房价走势，权衡不同区域的面积、价格与配套优势，结合自身购房目的与经济实力，同时吃透购房政策与成本，方能在香港房地产市场中做出明智决策，寻得理想居所或优质投资标的 。

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