2025 香港楼市有啥新政策?对买房人是好是坏?

2025 年，香港楼市在政策层面经历了一系列重要调整，这些政策犹如一只无形的大手，深刻重塑着香港房地产市场的格局，对各类买房人也产生了极为深远的影响。

印花税政策调整：为刚需减负

2025 年 2 月底，香港特区财政司司长陈茂波在财政预算案中宣布一项重大印花税调整政策，将征收 100 港元印花税的物业价值上限由 300 万港元大幅提高至 400 万港元。这一政策调整，犹如一场及时雨，为众多预算有限的购房者带来了福音。

在以往，购买一套价值 400 万港元的房产，买家需依照复杂的印花税阶梯税率缴纳税费，金额高达 8.5 万港元左右。但新政策实施后，仅需缴纳象征性的 100 港元。这意味着，购房者在这一价格区间的房产交易中，最多可节省约 8.49 万港元的购房开支。从市场反馈来看，这一政策效果立竿见影。2025 年首季，400 万港元以下的物业成交数量呈现井喷式增长，共录得 901 宗成交，环比激增 137.7%，创下自 2013 年一手销售条例实施后单季最高纪录。特别是在 3 月，400 万港元以下成交达 442 宗，几乎占据一季度总量的半壁江山。这充分表明，印花税政策调整极大地降低了低总价物业的交易门槛，使得那些怀揣购房梦想但资金紧张的首次置业者，能够以更低的成本实现安居愿望，有力地刺激了刚需购房市场的活跃度。

全面 “撤辣”：激活内地投资客热情

2024 年，香港政府果断出手，全面 “撤辣”，将额外印花税、买家印花税和新住宅印花税等楼市调控 “辣招” 尽数撤销。这一举措堪称香港楼市的重大变革，尤其对于内地买家而言，影响深远。政策调整后，内地买家与香港永久居民在购房税费方面基本实现 “平权”，内地买家仅需缴纳从价印花税。

以购买一套 1000 万港元的房产为例，在 “撤辣” 前，非本地买家可能因需额外缴纳高达 15% 的买家印花税，而多支出 150 万港元的巨额税费。但 “撤辣” 后，按照从价印花税政策，仅需缴纳 42.5 万港元左右（具体依阶梯式税率精确计算），税费负担大幅减轻，节省了超过 100 万港元。这一政策红利，成功点燃了内地买家投资香港楼市的热情。2025 年前四个月，内地买家在香港楼市的表现极为活跃，共录得 3782 宗入市个案，涉及总金额超 343 亿港元，成为支撑香港楼市复苏的一支重要力量。这不仅为内地投资者拓宽了资产配置渠道，也为香港楼市注入了源源不断的资金活力。

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按揭成数上限调整：缓解资金压力

2024 年 10 月 16 日，香港特区行政长官李家超在施政报告中宣布了一项对购房者资金压力缓解具有重大意义的政策 —— 无论物业价值高低、是否自用或公司持有，以及买家是否首次购买，住宅及非住宅物业的按揭成数上限统一提升至 70%。

这一政策调整，对于购房者而言，无疑是一大利好。以购买一套价值 2000 万港元的高价房产为例，按照以往较低的按揭成数标准，买家可能需要支付高达 800 - 1000 万港元甚至更多的首付款，资金筹集压力巨大。但在新政策下，按揭成数上限调至 70%，首付金额大幅降低至 600 万港元，极大地缓解了购房者短期内筹集大额首付款的资金压力。而且，较低的首付要求使得更多原本因资金瓶颈而被挡在购房门外、但有强烈购房意愿的人，得以顺利进入市场，有效扩大了购房群体的范围，进一步刺激了楼市交易的活跃度，为市场注入了新的生机与活力。

土地政策调整：影响未来市场预期

在 2025 - 26 财政年度政府预算案中，香港特区政府在土地政策方面做出了重要调整。考虑到写字楼空置率近年居高不下，且未来几年供应仍相对过剩的现状，政府宣布在新财年将暂停推售商业用地，为市场消化现有商业地产库存留出空间。与此同时，政府计划将部分商业用地改划作住宅用途，以增加住宅土地供应，并为土地用途提供更多弹性。例如，政府将推迟洪水桥 / 厦村新发展区市中心商业用地的原址换地完成期限，以便更好地进行土地规划调整。

在公营房屋供应方面，政府已成功觅得足够土地，确保未来十年能够满足 30.8 万个公营房屋单位的供应目标。并且，连同 “简约公屋” 项目，未来五年总体公营房屋供应量预计将达 19 万个，相较于本届政府上任时的五年期，供应量增加约八成。而私营房屋供应方面，上财年预算案预计未来五年私人住宅单位每年平均落成量超过 1.9 万个，较过去五年增加约 15%。但 2025 - 26 财年预算案调整为预计未来五年平均每年落成量超过 1.7 万个，较过去五年减少约 8%，不过未来 3 至 4 年，一手私人住宅单位潜在供应量仍维持在约 10.7 万个，与上财年预算案提供的数据相差不大。

对于买房人来说，公营房屋供应的大幅增加，为中低收入群体提供了更多保障性住房选择，有助于缓解住房紧张局面，稳定社会居住环境。而私营房屋供应的调整，虽然落成量略有下降，但在当前市场库存消化的背景下，一定程度上避免了过度供应，维持了市场供需的相对平衡，对于已购房和计划购买私营房屋的人群而言，稳定的市场供需有利于房产保值增值。同时，商业用地改划住宅用途，从长远来看，有望增加住宅房源供应，缓解住宅市场供不应求的矛盾，为未来房价稳定提供支撑，对于有长期购房计划的人群来说，是一个积极信号。

总体而言，2025 年香港楼市的一系列新政策，从降低购房成本、缓解资金压力到调整土地供应结构，多维度地为买房人创造了更为有利的市场环境。无论是刚需自住者、改善型购房者，还是投资型买家，都能在这些政策调整中找到相应的机遇，香港楼市正朝着更加健康、稳定且有利于购房者的方向发展。但购房者仍需结合自身经济实力、购房目的和市场动态，谨慎做出购房决策。

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