@梅州人,你特别不知道!你的房子是怎么定价的?
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经常有很多网友问小编,梅城某某楼盘开盘了吗?价格多少?小编一般回一房一价,这个不好判定。很多网友也会问:同时购买的同一个小区,还是相邻的两栋楼的同一户型,为何总价差那么多?
那么房子是怎么定价的呢?小编斗胆来扒一扒,大家可以参考下。掌握好定价规则,就会易于选到性价高的房子。
一、房价的构成是什么?
房价=成本+预期收益,成本包括以下几方面:
1、土地费用
2、前期工程费,规划设计费、市场调查费等
3、建筑安装工程费
4、市政公共设施费
5、管理运营费,公司职员工资、保险等
6、贷款利息费
7、税费
8、其他费用:市场营销费、广告费、不可预见费等
二、房子是如何定价的?
1
交通
近年来,随着梅州的快速发展,道路的不断修建,城市内部藏着巨大的交通潜能。便捷的交通带来的是多样的居住体验,也是购房的重要考量,自然影响房子定价。 2
地段
越接近城市中心的楼盘,其房子定价越高,饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。 3
区域配套
区域升值潜力也是影响定价的重要因素之一。比如梅县区、芹洋半岛等区域的配套逐渐完善,也吸引着许多优秀的地产项目开发于此,收获着区域发展带来的红利。
4
产品本身特色
产品本身特色也是房子定价的重要考量之一。比如碧桂园、恒大御景半岛,它们都是精装修,这是项目卖点之一。而对于富力城而言,项目有中心湖,背靠梅花山森林公园,拥有的少有自然环境成为项目卖点之一。
5
竞争项目的影响
在梅州你也卖楼盘,我也卖楼盘,我卖五千,你总不能开价一万。尤其是购房者“货比三家”的心态,竞争项目的楼盘定价,也是房子定价的参考因素之一。 6
楼层
楼层除了影响采光外,还和视野有关。尤其是当某个楼盘具有临湖、或者邻水等因素时,这一定会成为一个卖点。当具备这些因素时,楼层越高,自然房价也会越贵。
概括而言,总层数大概2/3至4/5的位置较好,价格较高。
6层的房子,3-4层最贵,12层的房子,8-10层最贵,18层的房子,13-15层最贵,33层的房子,26-28层最贵。
还有楼层数字也是很多人在买房时经常要考虑的。
7
朝向
和楼层一样,朝向也会影响到采光通风的问题。从采光上来说,同一个楼层,朝南的房间可能会常年阳光明媚,备受太阳恩宠,朝北的那个户型可能就会长期阴阴沉沉。对于通风效果来讲,户型朝向的决定性可能远大于楼层影响,比如你的户型正好是西北朝向,冬天的西北风可能会疯狂的敲打你的窗户。
8
位置
这个位置并不是说小区在整个城区所处的位置,而是说你的目标户型在小区的位置。
如果它邻街而楼层较低,很可能在晚上会被噪音困扰;如果它邻水、邻湖,价格自然会高。
9
楼王
基本上每个小区都会选定一栋楼盘做楼王,楼王的位置、朝向、景观、采光等方面可能都是较好的,价钱也自然是较高的。除了这些优点以外,它还有一个难以察觉但十分重要的作用 ——价格标杆。
楼王只有一栋,好的楼层和户型更少,但是通过其他楼栋和楼王之间的对比,却往往能撬动购买者的心理杠杆,促成其他楼栋的交易快速达成。
比如和楼王相近的一个楼栋,可能只是景观上稍微差了一点,其他地方几乎一样好,价格却差出来了很多,就会很容易造成一种其他楼栋很划算的感觉。
编后语
其实,很难找到一个房子在各个方面都百分百优质,每个人都有自己的标准,上述许多因素也只能提供一个参考。
在买房子的时候,更多的还是要看自己的喜欢,毕竟房子最终是自己住的。
就像一双鞋子,别人看好不好没用,自己穿在脚上舒服才是最重要的,决不能“削足适履”,你说是不是?
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