2025 香港各区 90㎡房价 PK:中西区 2700 万,启德 1980 万,谁是性价比之王?

在 2025 年香港房价分化加剧的市场格局中，90㎡改善型户型成为价值比拼的核心战场，中西区 2700 万港元与启德 1980 万港元的总价差距，背后是两种截然不同的香港房产价值逻辑。这 720 万港元的价差，究竟是核心区的资源溢价，还是新兴板块的性价比红利，成为香港买房群体热议的焦点。

中西区的 2700 万港元 90㎡单位，本质是香港核心资源的浓缩载体。作为香港金融与商业的心脏地带，这里的香港房价早已超越居住属性，成为全球高净值人群的资产锚点。2025 年最新数据显示，中西区核心地段单价稳定在 30 万港元 /㎡左右，90㎡户型若占据半山景观或毗邻中环商圈，总价轻松突破 2700 万。支撑这一价格的，是不可复制的成熟配套：步行 10 分钟可达国际金融中心、兰桂坊等核心地标，34 校网涵盖多所顶尖中小学，更有 2025 年刚斩获亚洲城市更新奖的富华道 “绣花式” 微改造加持，老城区居住品质持续升级。这类香港房子的核心竞争力在于抗跌性，2024 年市场调整期仅微跌 2% 便迅速反弹，对于追求资产稳健的买家而言，是无可替代的压舱石。

启德 1980 万港元的 90㎡户型，则以规划红利与空间效率重构性价比认知。作为香港 CBD2.0 的核心承载区，这片由旧机场蜕变而来的新城，正以 22 万港元 /㎡的单价，成为改善型需求的热门选择。2025 年的启德早已脱离蓝图阶段：15 万㎡Airside 商场正式开业，300 亿港元打造的启德体育园已承办国际赛事，屯马线与中九龙干线构建起 30 分钟通勤圈，3 站直达旺角，半小时通关深圳。更令人瞩目的是空间利用率，90㎡做到四房设计，实用率高达 83%，客厅面宽达 4.2 米，完美适配多孩家庭，这在寸土寸金的香港房产市场实属罕见。政策层面更添助力，“撤辣” 后内地买家占比升至 53%，低息环境下首付仅需 594 万港元，月供较三年前减少近 3 万，极大降低持有成本。

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对比两者的性价比维度，答案逐渐清晰。从居住实用性来看，启德以低 26.7% 的总价，实现了更优的空间配置与更新的社区环境，Airside 商场、香港儿童医院等配套的落地，让 “即买即享” 成为现实。而中西区虽配套成熟，但 90㎡户型多为楼龄较高的二手房，实用率普遍在 70% 左右，居住舒适度略逊一筹。从投资潜力来看，启德展现出更强的增长动能：2025 年私楼成交量同比激增 137%，库存去化周期仅 8 个月，专业机构预测未来两年涨幅可达 10%；中西区虽稳健，但受限于土地稀缺，新增供应极少，未来涨幅或维持在 5% 左右的平稳水平。

从需求适配来看，中西区更适合追求核心资产配置、注重身份标识的高净值人群，其香港房子的租赁市场以跨国企业高管为主，月租金可达 7 万港元，租金回报率约 3.1%。而启德则精准击中刚改家庭与跨境投资者的需求，既满足三代同堂的居住需求，又能享受产业导入带来的增值红利 —— 中电控股等企业入驻将带来 1.2 万个高薪岗位，租赁需求持续扩容，租金回报率可达 3.5%-4%。

香港房价的区域差异，从来不是优劣之分，而是需求的精准匹配。中西区的 2700 万港元，买的是当下的成熟与确定性；启德的 1980 万港元，赌的是未来的成长与可能性。但从性价比的核心定义 ——“投入产出比” 来看，启德无疑更具优势：以更低的总价，获得更优的空间、更新的配套与更高的增长预期。

2025 年的香港买房市场，性价比早已不是单纯的低价，而是价值与价格的平衡。启德的 90㎡户型，既规避了核心区的高溢价，又抓住了城市发展的核心红利，成为 “自住舒适 + 资产增值” 的双重优选。对于大多数改善型买家而言，放弃中西区的核心地段执念，拥抱启德的规划红利，或许才是把握香港房产市场机遇的明智之举。毕竟在香港房子的价值坐标系中，当下的价差，可能正是未来的增值空间。

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