香港房价还会跌吗?

香港房价未来的走势需综合多重因素判断。根据最新市场动态及机构分析，尽管短期仍面临库存压力和外部不确定性，但中长期企稳回升的信号已逐步显现。以下从关键维度展开分析：

一、经济与政策环境：温和复苏与政策松绑形成支撑

经济基本面改善：2024 年香港 GDP 增长 2.5%，2025 年一季度同比增速进一步提升至 3.1%5，显示经济逐步回暖。尽管私人消费因居民北上消费等因素仍疲软（2025 年一季度同比下降 1.1%）4，但货物出口增速反弹（2025 年一季度同比增长 8.4%）4，叠加港股财富效应外溢，为楼市复苏奠定基础。

政策持续发力：2025 年 2 月财政预算案将 400 万港元以下住宅印花税从 6 万港元降至 100 港元6，直接降低首次置业者成本，预计惠及 15% 的成交个案。同时，暂停商业用地供应并推动「商转住」6，优化土地资源配置。此外，「高才通」计划引入 18 万新移民1，为长期需求提供支撑。

二、供需关系：库存压力与供应结构调整并存

库存去化周期仍长：截至 2025 年一季度，已竣工未售住宅库存约 2.8 万套，去化周期超过 20 个月2。开发商为加速销售，普遍采取灵活定价策略，部分项目推出折扣或延长付款期，导致短期价格承压。

供应结构优化：未来五年私人住宅年均落成量预计为 1.71 万套，但集中在 2025-2026 年，之后供应量将回落7。与此同时，公屋供应步入「收成期」，未来五年年均落成 3.77 万套7，缓解低收入群体住房压力，间接释放私人市场需求。

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三、利率与资金成本：流动性宽松缓解购房压力

利率环境显著改善：2025 年 5 月底综合利率降至 1.61%9，一个月期 HIBOR 从年初的 4% 以上大幅降至 1.2%2，按揭利率随之下降。以 500 万港元贷款为例，月供成本较 2023 年高位减少约 20%，「供平过租」趋势扩大1，增强楼市投资吸引力。

美联储降息预期升温：市场普遍预计 2025 年下半年美联储将启动降息，香港跟随降息的可能性较大。历史数据显示，按揭利率每下降 1 个百分点，房价平均上涨约 7%2，利率下行周期有望推动楼市回暖。

四、市场情绪与机构预测：分歧中孕育机遇

短期企稳迹象显现：2025 年一季度二手房价格环比企稳，中小型单位微涨 0.1%4，成交量同比增长 19%4。租金表现更为强劲，私人住宅平均租金同比上涨 5.2%，租售比升至 3.7%4，投资价值凸显。

机构观点趋于乐观：华泰证券预计 2025 年下半年楼市逐步企稳，2026 年房价上涨 3%1；高盛上调 2026-2027 年房价预测至 5% 和 6%2；瑞银则认为 2025 年价格持平，2026 年回升 0-5%12。不过，星展银行等机构提示，写字楼空置率高企（13.1%）和新增供应压力可能拖累整体市场情绪8。

五、风险与挑战：外部不确定性与结构性矛盾

地缘政治与贸易摩擦：美国对华加征关税等政策可能影响香港出口及经济增长预期3，进而冲击楼市信心。此外，全球经济下行风险可能抑制外资流入。

结构性供需错配：高端住宅供应过剩与中低端需求旺盛的矛盾仍未根本解决。部分区域如新界北新市镇规划虽带来长期潜力，但短期内配套设施不足可能制约价格回升8。

结论：综合来看，香港房价在 2025 年下半年至 2026 年期间大概率呈现「先稳后升」趋势。短期库存压力和外部风险可能导致价格波动，但政策松绑、利率下行、人口流入等积极因素将逐步主导市场。对于自住需求者，当前低利率环境和开发商促销提供了较好的入市窗口；投资者则需关注区域分化，优先选择交通枢纽、新兴产业聚集区及租售比较高的物业。长期而言，随着经济复苏深化和供应结构优化，香港楼市有望重回温和增长轨道。

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